Нюанси поточного ремонту МКД. Як організується поточний ремонт Як часто проводиться поточний ремонт

Для підтримки нормального стану будь-яких об'єктів нерухомості потрібне проведення робіт з їх утримання, а також ремонту.

При серйозних пошкодженнях майна потрібні. В інших випадках достатньо робіт поточного характеру. Далі розберемося з поняттям поточного ремонту і що це за законом.

Що стосується поточного ремонту? Поточний ремонтквартири - що це за законом?

Що це ремонт? Будь-яке майно має утримуватися його власниками (власниками) у належному стані.

Положення Цивільного та Житлового кодексів свідчать, що власники приміщень несуть тягар його утримання. Отже, при необхідності вони повинні здійснювати в них потрібні ремонтні роботи.

Крім того, вони беруть участь у витратах на утримання спільного майна у багатоповерховому будинку (далі – МКД).

До них входить і плата за вироблений обслуговуючими організаціями. Особи, що займають , наділяються обов'язком проводити їх поточний ремонт.

Більш серйозні капітальні роботи провадить власник. У зв'язку з цим велике значеннямає розмежування цих заходів.

При розподілі обов'язків з ремонту приміщень важливо визначитися, які дії якого виду ремонту ставляться. Цивільне та житлове законодавство відповіді на це питання не дає.

Відповідні відомості можна отримати з нормативних документівДержбуду РФ:

1. Постанова Держбуду РФ від 27.09.2003 N 170 «Про затвердження Правил та норм технічної експлуатації житлового фонду».
2. Методичний посібник за змістом та МДК 2-04.2004.

Перелік робіт, що належать до поточного ремонту приміщення

Що таке ремонт житлового приміщення?

Слід зазначити, що переліку поточних (інших житлових приміщень) немає. За своїм визначенням такі дії пов'язані з усуненням неполадок, що виникли, поліпшенням стану приміщення.

Такі роботи не повинні вносити серйозних змін у приміщення, торкатися несучих конструкцій, припускати повну заміну інженерного обладнання.

До потокових можна віднести фарбування підлог, стін, поклейку шпалер, побілку стель, заміну сантехніки, заміну вікон, батарей, заміну труб, ремонт проводки, розеток. Щодо ремонту загальних приміщень та іншого майна у МКД, то тут встановлено приблизний перелік таких робіт.

Відповідно до Правил, затверджених Держбудом 27.09.2003, поточними визнаються такі види робіт:

• штукатурка та фарбування стін, стель;
• відновлення покриття підлог;
• ремонт сходів, огорож, перил;
• заміна та ремонт дверних, віконних заповнень;
• закладення вибоїн, тріщин та щілин;
• утеплення окремих частин приміщень під час промерзання;
• ремонт та часткова заміна труб, кранів, змішувачів, насосів;
• відновлення газового обладнання;
• ремонт елементів сміттєпроводів;
• зміцнення наявних перегородок;
• заміна та ремонт вентиляторів та іншого вентиляційного обладнання;
• заміна світильників у під'їздах, на загальних майданчиках;
• ремонт несправностей у електричних мережах.

І це далеко не всі передбачені вказаними правилами роботи. Їхній повний список можна побачити в Додатку № 7 даних Правил, Додатку № 2 МДК 2-04.2004.

При цьому власники квартир у МКД під час укладання договорів з КК можуть визначити конкретні види робіт.

Періодичність робіт

Як часто має проводитись поточний ремонт багатоквартирного будинку?

Для задовільного стану приміщень важливо періодично проводити його оцінку та своєчасно виконувати роботи з його підтримки.

Більшість дій виконується планово з профілактичною метою. Їх обсяг та перелік визначається під час оглядів конкретних приміщень виходячи з наявного на момент огляду стану.

Постановою Держбуду РФ від 27.09.2003 N 170 періодичність проведення потокових ремонтних робіт визначається не більше 3-5 років.

При цьому важливо враховувати технічні характеристикисамих приміщень (будівель) і зовнішні умови, що впливають на їх стан.

Зазвичай, план виконання таких дій складається заздалегідь виходячи з отриманих у результаті оглядів відомостей. З цим планом, а також кошторисом передбачуваних робіт, мешканці МКД мають бути ознайомлені.

Проте необхідність проведення таких заходів може виникнути і раніше передбаченої у плані дати. Така необхідність може виникнути при аварійних ситуаціях, при надходженні заяв від мешканців МКД про будь-які несправності.

Хто має здійснювати поточний ремонт?

Щодо робіт поточного характеру всередині квартир (інших приміщень), то їх власники (наймачі) мають самостійно виконувати такі роботи. Для цих цілей вони можуть залучати і сторонні організації, але ремонт все одно буде здійснюватись за їх рахунок.

Ремонтом майна МКД повинні займатися обслуговуючі організації та (або) залучені ними підрядники.

Залежно від обраного способу управління, ТСЖ або КК:

• розробляють план потокових ремонтних робіт;
• визначають порядок їхнього здійснення;
• укладають договори на їхнє проведення;
• повідомляють власників про вартість, обсяги робіт.

Відповіді на найчастіші запитання

Відповіді на питання

Дії обслуговуючих організацій щодо поточного ремонту загального для МКД майна завжди викликають багато питань. Далі розберемо найчастіше запитання.

Які потокові роботи повинні виконуватися керуючими компаніями? Слід повторити, що зразкові переліки робіт у МКД, які стосуються поточним, містяться у Постанову Держбуду РФ від 27.09.2003 N 170, МДК 2-04.2004. З іншого боку, конкретний перелік робіт входить у договір з КК. Тому для початку слід вивчити укладений з КК договір, а потім уже інші нормативні документи.

Чи можуть мешканці МКД запитувати у КК відомості про витрати на поточний ремонт, які проводили його організації? Це можливо через положення статті 161 ЖК РФ. Вона передбачає відкритість відомостей про діяльність КК, у тому числі ремонт загального майна. Власники мають право отримувати інформацію про вартість, виконавця та інші характеристики робіт.

У чому різниця між капітальними та поточними ремонтними роботами? Поточні роботи спрямовано підтримку задовільного стану приміщень, профілактику їх передчасного зносу. Вони включають відновлення або ремонт окремих елементів приміщень, усунення несуттєвих пошкоджень. Капітальні роботи стосуються несучих конструкцій, мають на увазі повну заміну інженерних систем, обладнання, інші основні елементи.

Що робити, якщо КК не проводить поточний ремонт? Якщо КК не виконує необхідних поточних робіт, не варто залишати це без уваги. Ніхто не хоче платити за послуги, що фактично не виконуються. При виявленні такого факту спочатку варто написати претензію до самої КК. Якщо це не допомогло, то можна поскаржитися до житлової інспекції чи Росспоживнагляду. Кінцевою інстанцією у вирішенні цього питання може стати суд. Можна спробувати вирішити це питання і через Прокуратуру.

Поточний ремонт житлового будинку включає комплекс будівельних та організаційно-технічних заходів для усунення несправностей (відновлення працездатності) елементів, обладнання та інженерних систем будинку для підтримки експлуатаційних показників (розд. 2 Правил та норм технічної експлуатації житлового фонду, утв. Постановою Держбуду Росії від 27.09). 2003 N 170).

Прийняття рішення щодо проведення поточного ремонту

Поточний ремонт загального майна у багатоквартирному житловому будинку проводиться на підставі рішення загальних зборів власників приміщень, що приймається більшістю голосів від загальної кількості голосів, що беруть участь у зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку. Рішення про наділення ради багатоквартирного будинку повноваженнями приймати рішення про поточний ремонт приймається більшістю не менше двох третин голосів від загальної кількості голосів власників приміщень (п. п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; 18 Правил, утв.Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 N 491).

Власники приміщень зобов'язані затвердити на загальних зборах перелік послуг та робіт, умови їх надання та виконання, а також їх фінансування (п. 17 Правил N 491).

Забезпечення проведення поточного ремонту

Власники приміщень мають право самостійно вчиняти дії з ремонту спільного майна або залучати інших осіб для надання послуг та виконання робіт з ремонту з урахуванням обраного способу керування багатоквартирним будинком (п. 12 Правил N 491).

Належне утримання спільного майна, у тому числі здійснення поточного ремонту, залежно від способу керування багатоквартирним будинком забезпечується (пп. «з» п. 11, п. 16 Правил N 491):

а) власниками приміщень:

• шляхом укладання договору про утримання та ремонт спільного майна з особами, що надають послуги та (або) виконують роботи (при безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком);

б) ТСЖ, житловим, житлово-будівельним кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом (при управлінні багатоквартирним будинком):

• шляхом членства власників приміщень у зазначених організаціях;
• шляхом укладання власниками приміщень, які не є членами зазначених організацій, договорів про утримання та ремонт спільного майна з цими організаціями;

в) забудовником (особою, яка забезпечує будівництво багатоквартирного будинку) - щодо приміщень у цьому будинку, не переданих іншим особам за передавальним актом або іншим документом про передачу, з моменту видачі йому дозволу на введення багатоквартирного будинку в експлуатацію:

• самостійно (без укладання договору управління таким будинком з організацією, що управляє);
• шляхом укладання договору управління багатоквартирним будинком з організацією, що управляє;

г) особою, яка прийняла від забудовника після видачі йому дозволу на введення багатоквартирного будинку в експлуатацію приміщення в цьому будинку за передавальним актом або іншим документом про передачу, шляхом укладання договору управління багатоквартирним будинком з керуючою організацією, відібраною органом місцевого самоврядування за результатами відкритого конкурсу.

ТСЖ, житлові, житлово-будівельні кооперативи або інші спеціалізовані споживчі кооперативи можуть виконувати роботи з поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку своїми силами або залучати на підставі договорів осіб, які виконують відповідні види робіт (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

При цьому керуюча організація, товариство або кооператив повинні забезпечувати нормативно встановлені вимоги щодо утримання та обслуговування житлового фонду (ч. 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Примітка. Склад загального майна наведено уПравил N 491.

Оплата витрат на поточний ремонт

Плата за поточний ремонт включається до складу плати за утримання житлового приміщення (ст. 154 ЖК РФ). При цьому власники приміщень несуть витрати на утримання спільного майна пропорційно своїм часткам у праві спільної власностіцього майно шляхом внесення (ч. 1 , , 3 ст. 39 ЖК РФ; п. 28 Правил N 491):

а) плати за утримання житлового приміщення у багатоквартирному будинку - у разі управління багатоквартирним будинком керуючої організацією або безпосередньо власниками приміщень;

б) обов'язкових платежів та внесків власників приміщень, які є членами ТСЖ, житлового, житлово-будівельного кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу. При цьому власники приміщень, які не є членами зазначених організацій, вносять плату за утримання житлового приміщення відповідно до договорів, укладених із зазначеними організаціями (ч. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ).

Довідка. Зразковий перелік робіт з поточного ремонту

1. Фундаменти

Усунення місцевих деформацій, посилення, відновлення пошкоджених ділянок фундаментів, вентиляційних продухів, вимощення та входів у підвали.

2. Стіни та фасади

Герметизація стиків, закладення та відновлення архітектурних елементів; зміна ділянок обшивки дерев'яних стін, ремонт та фарбування фасадів.

3. Перекриття

Часткова зміна окремих елементів; закладення швів та тріщин; зміцнення та фарбування.

4. Дахи

Посилення дерев'яних елементів кроквяної системи, антисептування та антиперування; усунення несправностей сталевих, азбестоцементних та інших покрівель; заміна водостічних труб; ремонт гідроізоляції, утеплення та вентиляції.

5. Віконні та дверні заповнення

Зміна та відновлення окремих елементів (приладів) та заповнень.

6. Міжквартирні перегородки

Посилення, зміна, закладення окремих ділянок.

7. Сходи, балкони, ганки (парасольки-козирки) над входами до під'їздів, підвали, над балконами верхніх поверхів

Відновлення або заміна окремих ділянок та елементів.

8. Підлоги

Заміна, відновлення окремих ділянок.

9. Печі та осередки

Роботи з усунення несправностей.

10. Внутрішнє оздоблення

Відновлення обробки стін, стель, підлог окремими ділянками у під'їздах, технічних приміщеннях, в інших загальнобудинкових допоміжних приміщеннях та службових квартирах.

11. Центральне опалення

Встановлення, заміна та відновлення працездатності окремих елементів та частин елементів внутрішніх систем центрального опалення, включаючи будинкові котельні.

12. Водопровід та каналізація, гаряче водопостачання

Установка, заміна та відновлення працездатності окремих елементів та частин елементів внутрішніх систем водопроводів та каналізації, гарячого водопостачання, включаючи насосні установкиу житлових будинках.

13. Електропостачання та електротехнічні пристрої

Установка, заміна та відновлення працездатності електропостачання будівлі, за винятком внутрішньоквартирних пристроїв та приладів, крім електроплит.

14. Вентиляція

Заміна та відновлення працездатності внутрішньобудинкової системи вентиляції, включаючи власне вентилятори та їх електроприводи.

15. Сміттєпроводи

Відновлення працездатності вентиляційних та промивних пристроїв, кришок сміттєприймальних клапанів та шиберних пристроїв (Список робіт, що належать до поточного ремонту, утв. Постановою Держбуду Росії від 27.09.2003 N 170).

Підписання акта виконаних робіт

У разі залучення сторонніх осіб для здійснення поточного ремонту після закінчення проведення робіт особа, яка від імені всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку уповноважена брати участь у прийманні робіт з поточного ремонту, підписує акт приймання наданих послуг та (або) виконаних робіт з утримання та поточного ремонту загального майна у багатоквартирному будинку (п. 9 Правил, затв. Постановою Уряду РФ від 03.04.2013 N 290; Наказ Мінбуду Росії від 26.10.2015 N 761/пр).

Росіяни мають невиразне уявлення про те, якими правами вони наділені щодо майна загального користування, а також на що можна розраховувати, якщо виникає потреба у проведенні ремонтних робіт. Крім того, мешканці та власники квартир не знають, які обов'язки виникають у обслуговуючої компанії щодо майна загального користування.

За законом, поточний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку включає найрізноманітніші роботи, необхідні для підтримки нерухомості в належному стані. Щомісяця власники житла здійснюють оплату нарахувань за спожиті ресурси, куди входить і плата за проведення певних робіт. Сьогодні ми розповімо про те, що входить до загального списку необхідних ремонтних заходів та з якими вимогами може звернутися власник до відповідальних осіб.

Конкретного чітко сформульованого визначення такого поняття, як ремонт, немає. Як правило, коли говорять про проведення ремонтних заходів поточного характеру, йдеться про цілий комплекс заходів, спрямованих на підтримку житлового фонду в задовільному стані, а також на усунення несправностей, що заважають повноцінному та комфортному проживанню громадян.

Необхідні роботи виконуються строго за планом, складеним спочатку, і можуть призначатися відновлення цілого житлового комплексу чи часткової заміни зношених комунікаційних вузлів. Важливо розрізняти поточний ремонт та роботи капітального характеру. За капремонт мешканці вносять оплату за окремою квитанцією, починаючи з 2015 року, а ось за поточні гроші стягуються шляхом включення потрібної суми до загальних нарахувань.

Тарифи на оплату встановлюють муніципальні органи, а черговість проведення необхідних робіт визначається 2-5 роками, з урахуванням стану житлового приміщення, і навіть ступеня зносу конструкцій і матеріалів.

Підставою визначення необхідності поточного ремонту може стати проведений плановий огляд будинків. Як правило, обстеження виконується до та після опалювального сезону – восени чи навесні.

Перелік робіт, що входять до поточного ремонту МКД

Список ремонтних заходів визначається спеціальним документом – методичними рекомендаціями щодо ремонту та утримання житлофонду 2-04.2004, затвердженими Держбудом. У документі дуже багато положень та пунктів, які визначають список необхідних робіт. Як приклад можна навести такі види робіт:

1. Усунення наявних деформацій, зміцнення та відновлення фундаменту.
2. Відновлення архітектурних елементів будови та герметизація стиків будови.
3. Фарбування фасаду будівлі, стін або стелі.
4. Відновлення віконних отворів, Заміна скла.
5. Ремонт вхідних дверей та тамбурів.
6. Відновлення внутрішніх комунікацій, включаючи ремонт насосних установок та усунення проблем, пов'язаних із порушенням у роботі системи електропостачання.
7. Дрібний ремонт перил, заміна поштових скриньок.
8. Влаштування козирків та «фартухів» у сміттєпроводі.

Наведений перелік не є повним, оскільки до нього входять ще інші види робіт. З цієї причини, якщо виникла конфліктна ситуація та керуюча компанія або інша організація відмовляється виконувати ті чи інші ремонтні роботи, варто озброїтися вищезгаданим документом та звернутися до суду для захисту власних прав.

На кого покладається обов'язок проведення поточного ремонту?

Усі обов'язки щодо проведення ремонтних робіт покладаються на керуючу компанію, яка спочатку займається збором коштів з мешканців будинку саме на утримання та ремонт приміщення. Таке становище закріплено у ст. 154-156 ЖК РФ та загальних правилахзмісту майна, затверджених Урядом РФ у ПП №491 від 13.08.2006 року.

Безпосереднє проведення ремонтних робіт доручається спеціалізовані організації у межах проведеного конкурсу. Усі роботи мають проводитися строго відповідно до заданих правил і норм. Слід зазначити, що на відміну капітального ремонту поточні роботи можна організувати без оформлення протоколу загальних зборів власників, лише за наявності заявки від жителів.

Щорічно формується план ремонтних робіт, але до такого документа можуть бути внесені зміни. Після завершення ремонтного заходу роботи має ухвалити спеціальна комісія. До складу такого органу входять представники власників квартир та співробітники КК.

За потреби можна буде залучити експертів. Якщо роботи виконані неякісно, ​​то спочатку потрібно пред'явити претензії до керуючої компаніїі у разі відмови усунути недоліки можна буде подавати заяву до суду чи квартири. На виправлення ситуації КК приділяється не більше місяця.

Висновок

Організація ремонтних робіт у багатоквартирному будинку - це обов'язок керуючої компанії чи іншої організації, що займається обслуговуванням конкретного житлового комплексу.

Щорічно складається спеціальний план, який у ролі основного документа, яким проводяться необхідні роботи. У складений план можна вносити зміни та поправки, а безпосередніми виконавцями робіт є підрядники, визначені в рамках спеціально організованого конкурсу.

І. С. Зуйков,
к. е. н., експерт «БГ»

Опубліковано в "Бухгалтерській газеті" № 12/2016

В останні два роки увага експертів облікового співтовариства прикута до такого виду ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку (МКД), як капітальний ремонт. У зв'язку з цим, з поля їх зору майже випав інший важливий вид ремонту – поточний. Треба сказати, як і раніше питання проведення поточного ремонту в МКД, керованому ТСЖ, висвітлювався над повною мірою. Цим значною мірою і обумовлено написання цієї статті.

Поточний ремонт будівлі включає комплекс будівельних та організаційно-технічних заходів з метою усунення несправностей (відновлення працездатності) елементів, обладнання та інженерних систем будівлі для підтримки експлуатаційних показників (абз. 4 преамбули розд. II Правил і норм технічної експлуатації житлового фонду, затв. постановою Держбуду Росії від 27.09.2003 № 170 (далі – Правила № 170)). Рекомендований перелік робіт, що належать до поточного ремонту, наведено у Додатку № 7 до Правил № 170:

1. Фундаменти
Усунення місцевих деформацій, посилення, відновлення пошкоджених ділянок фундаментів, вентиляційних продухів, вимощення та входів у підвали.

2. Стіни та фасади
Герметизація стиків, закладення та відновлення архітектурних елементів; зміна ділянок обшивки дерев'яних стін, ремонт та фарбування фасадів.

3. Перекриття
Часткова зміна окремих елементів; закладення швів та тріщин; зміцнення та фарбування.

4. Дахи
Посилення елементів дерев'яної кроквяної системи, антисептування та антиперування; усунення несправностей сталевих, азбестоцементних та інших покрівель; заміна водостічних труб; ремонт гідроізоляції, утеплення та вентиляції.

5. Віконні та дверні заповнення
Зміна та відновлення окремих елементів (приладів) та заповнень.

6. Міжквартирні перегородки
Посилення, зміна, закладення окремих ділянок.

7. Сходи, балкони, ганки (парасольки-козирки) над входами до під'їздів, підвали, над балконами верхніх поверхів
Відновлення або заміна окремих ділянок та елементів.

8. Підлоги
Заміна, відновлення окремих ділянок.

9. Печі та осередки
Роботи з усунення несправностей.

10. Внутрішнє оздоблення
Відновлення обробки стін, стель, підлог окремими ділянками у під'їздах, технічних приміщеннях, в інших загальнобудинкових допоміжних приміщеннях та службових квартирах.

11. Центральне опалення
Установка, заміна та відновлення працездатності окремих елементів та частин елементів внутрішніх систем центрального опалення, включаючи будинкові котельні.

12. Водопровід та каналізація, гаряче водопостачання
Установка, заміна та відновлення працездатності окремих елементів та частин елементів внутрішніх систем водопроводів та каналізації, гарячого водопостачання, включаючи насосні установки у житлових будинках.

13. Електропостачання та електротехнічні пристрої
Установка, заміна та відновлення працездатності електропостачання будівлі, за винятком внутрішньоквартирних пристроїв та приладів, крім електроплит.

14. Вентиляція
Заміна та відновлення працездатності внутрішньобудинкової системи вентиляції, включаючи власне вентилятори та їх електроприводи.

15. Сміттєпроводи
Відновлення працездатності вентиляційних та промивних пристроїв, кришок сміттєприймальних клапанів та шиберних пристроїв.

16. Спеціальні загальнобудинкові технічні пристрої
Заміна та відновлення елементів та частин елементів спеціальних технічних пристроїв, що виконуються спеціалізованими підприємствами за договором підряду з власником (уповноваженим ним органом) або з організацією, що обслуговує житловий фонд, за регламентами, що встановлюються заводами-виробниками або відповідними галузевими міністерствами (відомствами) та узгодженими державними органами нагляду.

17. Зовнішній благоустрій
Ремонт та відновлення зруйнованих ділянок тротуарів, проїздів, доріжок, вимощення огорож та обладнання спортивних, господарських майданчиків та майданчиків для відпочинку, майданчиків та навісів для контейнерів-сміттєзбірників.

Перш ніж проводити поточний ремонт, членам ТСЖ необхідно визначити джерело фінансування. Найпоширенішим, хоч і не єдиним, способом є створення в ТСЖ фонду для проведення поточного ремонту, затвердження порядку освіти та використання якого належить до компетенції загальних зборів членів товариства (п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). На цих зборах необхідно визначитися і з періодом проведення поточного ремонту (встановити дату, після настання якої коштів для ремонту буде достатньо). Але проведення цього зборів недостатньо.

Поточний ремонт проводиться виходячи з рішення загальних зборів власників приміщень, прийнятого більшістю голосів від загальної кількості голосів, що у зборах (п. 4.1 год. 2 ст. 44 ЖК РФ). Власники приміщень зобов'язані затвердити на загальних зборах перелік послуг і робіт, умови їх надання та виконання, а також розмір їх фінансування (п. 17 Правил утримання загального майна у багатоквартирному будинку, утв. Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 № 491 (далі – Правила) № 491)).

Примітка
На перший погляд може здатися, що на зборах (членів ТСЖ та власників приміщень) відбувається дублювання рішень, але це не так, оскільки одна справа – заснувати фонд для проведення поточного ремонту загального майна в МКД, і зовсім інше – здійснення конкретного поточного ремонту (напевно, не останнього в історії МКД).

Власники приміщень мають право самостійно вчиняти дії з ремонту спільного майна або залучати інших осіб для надання послуг та виконання робіт із ремонту з урахуванням обраного способу управління МКД (п. 12 Правил № 491). У ТСЖ здійснення поточного ремонту загального майна в МКД забезпечується членством власників приміщень у товаристві та укладанням договорів із власниками приміщень, які не є членами ТВЖ (підп. «з» п. 11, п. 16 Правил № 491). ТСЖ можуть виконувати роботи з поточного ремонту спільного майна в будинку самотужки або залучати на підставі договорів осіб, які виконують відповідні види робіт.

При цьому товариство власників житла має забезпечувати нормативно встановлені вимоги щодо утримання та обслуговування житлового фонду (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за поточний ремонт включається до складу плати за утримання житлового приміщення. Це вказує на те, що окремий фонд для фінансування поточного ремонту можна не створювати, оскільки фінансування такого ремонту передбачається кошторисом надходжень та витрат ТСЖ на певний рік. Заплановані кошти надходитимуть на розрахунковий рахунок ТСЖ та накопичуватимуться там до початку поточного ремонту. У цьому необхідно правильно планувати заходи поточного ремонту. Щоб зібрані на ремонт кошти не перебували довго на розрахунковому рахунку без руху, їх потрібно використовувати поетапно. Наприклад, накопичених протягом кількох місяців коштів вистачає на запланований ремонт підлог у під'їзді – отже, такий ремонт необхідно зробити. Даний підхід дозволяє зазнавати менших інфляційних втрат при накопиченні коштів на поточний ремонт. Зрозуміло, за такого підходу необхідно враховувати безліч чинників, наприклад, сезонний фактор. Неприпустимо в літній період зробити ремонт підлоги в під'їзді, а в дощовий осінній період ремонтувати фасад або вимощення МКД.

Необхідно зазначити, що власники приміщень несуть витрати на утримання спільного майна (включаючи поточний ремонт) пропорційно своїм часткам у праві спільної власності на це майно шляхом внесення обов'язкових платежів та внесків членів ТСЖ. При цьому власники, які не є членами товариства, вносять плату за утримання та ремонт житлового приміщення відповідно до договорів, укладених з ТСЖ (чч. 1-3 ст. 39 ЖК РФ, п. 28 Правил № 491, чч. 5, 6 ст 155 ЖК РФ).

Приклад 1
Допустимо, площа житлових приміщень у МКД становить 5000 кв. м. На загальних зборах члени ТСЖ вирішили стягувати плату за утримання житлового приміщення у розмірі 15 руб. з одного кв. м (у т. ч. на поточний ремонт 2 руб.).

У бухгалтерському обліку нарахування плати за утримання житлового приміщення буде відображено разом з платою за комунальні та інші послуги з дебету субрахунку 76-11 «Розрахунки з власниками приміщень за спожиті комунальні послуги та за сумами за утримання житлового приміщення» та кредитом субрахунку 86-1 «Цільові надходження від власників приміщень за утримання житлового приміщення та за спожиті комунальні послуги», а її надходження – за дебетом рахунку 51 «Розрахункові рахунки» та кредитом субрахунку 76-11. Таким чином, після закінчення місяця на покриття кошторисних витрат всього надходитиме 75 000 руб. (5000 × 15), їх на поточний ремонт припадатиме 10 000 крб. (5000×2).

Для здійснення поточного ремонту краще залучити ремонтно-будівельну компанію, що перебуває у саморегулюючій організації та має відповідний допуск до запланованих у ТСЖ видів робіт. Після закінчення робіт голова правління ТСЖ або інша особа, яка від імені всіх власників приміщень у МКД уповноважена брати участь у прийманні робіт з поточного ремонту, підписує акт приймання наданих послуг та (або) виконаних робіт з утримання та поточного ремонту загального майна у будинку, форма якого затверджено наказом Мінбуду РФ від 26.10.2015 № 761/пр.

Приклад 2
Згідно з договором підряду, ремонтно-будівельна фірма проводить поточний ремонт загального майна багатоквартирного будинку, керованого ТСЖ. Вартість робіт склала 118000 руб. (В тому числі ПДВ 18 000 руб.). Кошти для здійснення ремонту були накопичені на розрахунковому рахунку ТСЖ внаслідок їх надходження у складі плати за утримання житлового приміщення.

Відповідно до Інструкції щодо застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку фінансово-господарської діяльності організацій, утв. наказом Мінфіну РФ від 31.10.2000 № 94н, організації, діяльність яких пов'язана з виробничим процесом, для узагальнення інформації про витрати на ведення цієї діяльності використовують рахунок 26 «Загальногосподарські витрати». У цьому випадку витрати на ремонт загального майна в МКД відображаються за дебетом рахунку 26 та кредитом рахунку 60 «Розрахунки з постачальниками та підрядниками».

Щодо ПДВ, то товариство звільняється від його сплати на підставі підп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, отже, при пред'явленні підрядником суми ПДВ за виконаними роботами з поточного ремонту загального майна багатоквартирного будинку ТСЖ враховує цю суму податку у вартості виконаних робіт через п. 2 ст. 170 НК РФ.

У бухгалтерському обліку слід скласти такі проводки.

Дебет 26 Кредит 60- 118 000 руб. – прийнято ремонтні роботи, виконані підрядною організацією;
Дебет 60 Кредит 51- 118 000 руб. – оплачено ремонтні роботи, виконані підрядною організацією.

Необхідно зазначити, що зібрані на рахунку 26 витрати на поточний ремонт у складі інших витрат, згрупованих на цьому рахунку, заключними оборотами місяця слід відобразити за дебетом субрахунку 86-1 та кредитом рахунку 26.

На закінчення скажемо, що здійснити поточний ремонт спільного майна в МКД можна без залучення підрядної організації та за менші кошти, але члени ТСЖ, приймаючи на загальних зборах рішення про проведення поточного ремонту, повинні задаватися таким питанням: хто відповідатиме за заподіяння шкоди майну мешканців чи шкоди їхньому здоров'ю, яке може статися внаслідок неякісно проведеного поточного ремонту некваліфікованими особами?

Також із цієї теми.

Про те, що мається на увазі під поняттям поточний ремонт, більшість мешканців багатоквартирних будинків нічого до ладу не знає. І в цьому немає нічого дивного, оскільки самі представники житлово-комунального господарства часто плутаються в деталях, що стосуються їхньої роботи.

Пов'язано це з недостатнім висвітленням у законодавстві багатьох питань із сфери ЖКГ – білих плям чи юридичного вакууму багато, і цей факт дозволяє розвиватися будь-яким неприємним для мешканців бюрократичним схемам.

Вставте сюди свій текст
Тому мешканцям, які орендують квартири або є їхніми власниками у багатоквартирному будинку, буде не зайвим хоча б поверхово ознайомитися зі своїми правами.

Усі ремонтні роботи умовно поділяються на два типи:

• капітальні;
• та поточні.

Перші виконуються з метою капітального відновлення будівлі, другі підтримують їх у житловому стані та проводяться регулярно. Наприклад, раз на три чи дванадцять місяців. Тобто другий вид ремонтних робіт обов'язково планується комунальними службами і не залежить від того, чи потребує будівля серйозного відновлення.

Для повної участі та контролю ходу ремонту потрібно знати у тому, .

Зазвичай поточні ремонтні роботи зводяться до діагностики будівлі та усунення дрібних несправностей (наприклад, обладнання котельні). Стосуються вони виключно спільного майна.

Не можна вимагати від ремонтників проведення внутрішньоквартирних робіт – вони не належать до поточного ремонту будинку

Види робіт

Щоб визначитися з видом робіт, що входять до поточного ремонту, необхідно уточнити, що саме належить до спільного майна.

Цей список містить:

• обладнання, що відноситься до охоронної системи- Домофони, вхідні двері, відеокамери;
• поштові ящики;
• ліфти, включаючи шахти;
• тепломережі та електромережі, що знаходяться у під'їздах;
• стояки системи водопостачання (холодні та гарячі);
• площі підвалів, їхнє обладнання;
• покрівля;
• весь фасад;
• фундамент.

Тобто, у загальному користуванні перебуває все, що не належить окремим фізичним особам. І це майно має упорядковуватися за планом і регулярно. Кошти на такий ремонт збираються з мешканців також регулярно. Якщо переглянути комунальні рахунки, можна знайти у них відповідний рядок.

До переліку робіт має входити:

• діагностика;
• складання кошторису та розподіл отриманої суми між мешканцями (це питання займається житловий кооператив);
• ремонт, що включає в першу чергу усунення всіх дрібних неполадок, а потім модернізацію будинку (за бажанням мешканців).

До модернізації належить, наприклад:

• встановлення відеоспостереження,
• заміна ліфтів чи старих конструкцій будівлі.

До усунення дрібних неполадок відноситься: заміна лампочок, проводки, усунення проблем вентиляційній системі, каналізації, водопроводі (це може бути заміна окремих вузлів або ділянок, ущільнювачів, кранів тощо), утеплення системи опалення та її ремонт, малярні роботи, оштукатурювання, заміна підлог, ремонт сходів, обладнання ліфтової шахти, даху, фундаменту та фасаду – список досить великий.

Весь перелік робіт можна побачити в , підписаному з компанією, що управляє. Саме вказані там дії мають проводитися регулярно. Якщо щось не відображено у договорі, мешканці не мають права цього вимагати під час ремонту.

Вартість ремонту для кожного мешканця визначатиметься житловим кооперативом згідно з метражем квартири. Вся сума, розрахована за кошторисом, ділиться на загальні квадратні метриу будинку, а потім множиться на метраж кожної окремої квартири. Є й другий спосіб розподілу загальної суми – вона поділяється на кількість квартир та платіж для кожної квартири виходить однаковим. Але такий спосіб використовується дуже рідко.

Хто проводить ремонт

Питаннями ремонту займається керуюча компанія. Одному мешканцю полагодити, наприклад, дах, що протікає, не вдасться - для цього необхідно отримати дозвіл Стройнадзора і самої керуючої компанії.

Керуюча компанія самостійно залучає підрядників, укладає з ними договори та контролює їх виконання

Також як замовник робіт може виступити житловий кооператив (ст. 740 Цивільного кодексу).

Якщо ремонту немає

Несумлінність ремонтників і тема скривджених мешканців давно стала «притчею в язицех». Щоб розібратися з неприємностями та вирішити проблему з ремонтом, мешканцям необхідно вжити наступних дій:

• Звернутися безпосередньо в керуючу організацію – її представник повинен скласти відповідний акт, на підставі якого мають бути проведені роботи (або усунуті недоліки).
• У разі невиконання ремонту мешканці подають скаргу спочатку до самої компанії, а потім до муніципалітету (відділу ЖКГ міської адміністрації). Вища інстанція звернення Головне управління житлової інспекції.
• Жителі можуть вимагати усунення всіх неполадок або проведення комплексного ремонту згідно з договором з компанією, що управляє, а у разі відмови звернутися до суду.
• Також мешканці мають право в односторонньому порядку змінити керуючу компанію, яка не впоралася зі своїми обов'язками.

Рішення приймається загальних зборах власників наприкінці поточного року (ст. 162 ЖК). Усі документи повинні бути передані новій керуючій компанії або одному з власників (якщо обрано безпосереднє управління).