संयुक्त और सामान्य साझा स्वामित्व: क्या अंतर है? संपत्ति के स्वरूप एवं प्रकार क्या हैं? संपत्ति कितने प्रकार की होती है?

अवधारणा सामान्य सम्पतितब उत्पन्न होता है जब एक वस्तु का स्वामित्व कई व्यक्तियों (व्यक्तियों और कानूनी संस्थाओं दोनों) के पास होता है।

घटना के कारण एवं प्रकार

इस प्रकार की संपत्ति विभिन्न कारणों से उत्पन्न होती है: विवाह का आधिकारिक पंजीकरण; जहां कई लोग रहते हैं; एक ऐसा फार्म बनाना जहां कई मालिक हों, आदि। - दूसरे शब्दों में, जब दो या दो से अधिक लोग उस संपत्ति पर कब्ज़ा कर लेते हैं जिसे कानून के बल पर या उसके उद्देश्य को बदले बिना कई भागों में विभाजित नहीं किया जा सकता है।

दो प्रकार के सामान्य संपत्ति अधिकारों को प्रतिष्ठित किया जा सकता है, जो स्वामित्व के सार में भिन्न होते हैं और विभिन्न नियमों द्वारा विनियमित होते हैं:

• साझा स्वामित्व- संपत्ति का एक प्रकार जो चल और अचल दोनों प्रकार की संपत्ति के स्वामित्व में एक निश्चित हिस्से के आवंटन की विशेषता है;
• संयुक्त स्वामित्व- जब संपत्ति के स्वामित्व के शेयर पहले से निर्धारित नहीं होते हैं।

एक अपार्टमेंट के स्वामित्व में हिस्सेदारी - यह क्या है?

जब एक अपार्टमेंट कई व्यक्तियों की संपत्ति बन जाता है और स्वामित्व के शेयरों पर पहले से सहमति हो जाती है, तो हम अपार्टमेंट के साझा स्वामित्व के बारे में बात कर रहे हैं। ऐसी स्थिति में, शेयर के आकार की परवाह किए बिना, सभी मालिकों की सहमति से ही आवास का निपटान किया जा सकता है।

यह समझा जाना चाहिए कि यदि सभी मालिक अपार्टमेंट के क्षेत्र में रहते हैं, तो दस्तावेजों के अनुसार क्षेत्र को प्रत्येक के शेयरों के अनुसार विभाजित करना वास्तव में संभव नहीं है। इस मामले में, सह-मालिक एक समझौते पर पहुंचने और प्रत्येक की जीवन परिस्थितियों और जरूरतों को ध्यान में रखते हुए रहने की जगह को विभाजित करने का प्रयास करते हैं। यदि इस मुद्दे को शांतिपूर्वक हल नहीं किया जा सकता है, तो मालिक अदालत में जाएंगे, जहां रहने की जगह का उपयोग करने की प्रक्रिया निर्धारित की जाएगी। यदि किसी नई परिस्थिति (उदाहरण के लिए, बच्चे का जन्म) के कारण आदेश बदलना आवश्यक हो, तो अदालत पहले दिए गए निर्णय को संशोधित कर सकती है।

नियामक अधिनियम जो किसी अपार्टमेंट के साझा स्वामित्व के मुद्दों को नियंत्रित करते हैं

उपयोग की प्रक्रिया निर्धारित करने के लिए और सह-मालिक अपने शेयरों का निपटान कैसे कर सकते हैं, किसी को रूसी संघ के नागरिक संहिता (भाग एक) दिनांक 30 नवंबर, 1994 एन-51 संघीय कानून का उल्लेख करना चाहिए। अध्याय 16 पूरी तरह से सामान्य संपत्ति अधिकारों के विनियमन के लिए समर्पित है।

यदि हम किसी अपार्टमेंट में साझा स्वामित्व के अधिकार में विशेष रुचि रखते हैं, तो हमें निम्नलिखित लेखों पर ध्यान देना चाहिए:

• कला। 245. लेख में कहा गया है कि यदि सामान्य संपत्ति में शेयर पहले से निर्धारित नहीं किए गए हैं, तो शेयर बराबर माने जाएंगे। इसके अलावा, जब संपत्ति की स्थिति में सुधार के लिए निवेश किया जाता है, तो निवेश के अनुपात में शेयर का आकार बढ़ सकता है।
• कला। 246. साझा संपत्ति का निपटान केवल सह-मालिकों की सहमति से किया जा सकता है, जबकि मालिकों में से किसी एक के पास इसका अधिकार है, आदि। आपका हिस्सा।
• कला। 247. शेयरधारकों को सभी सह-शेयरधारकों के समझौते से संपत्ति का उपयोग करने का अधिकार है। प्रत्येक मालिक को उपयोग के लिए अपना हिस्सा प्राप्त करने का अधिकार है, यदि वास्तव में यह संभव नहीं है, तो उसे मुआवजे पर भरोसा करने का अधिकार है।
• कला। 248. साझा संपत्ति के शोषण के परिणामस्वरूप मालिकों को जो कुछ भी प्राप्त हो सकता है (आय, फल, आदि) वह मालिकों के बीच उनके शेयरों के अनुसार विभाजित किया जाता है, जब तक कि कोई अन्य समझौता न हो।
• कला। 249. सामान्य साझा संपत्ति के रखरखाव के लिए खर्च - यह सब भी शेयरों के आकार के अनुसार सह-मालिकों के बीच विभाजित किया जाता है।
• कला। 250. यह लेख आम साझा स्वामित्व में शेयर खरीदने में सह-मालिकों के वरीयता के अधिकार का वर्णन करता है, बशर्ते कि बिक्री सार्वजनिक नीलामी के माध्यम से न हो।
• कला। 251. बिक्री पर, शेयर समझौते के समापन की तारीख से स्वामित्व में चला जाता है, जब तक कि समझौते में अन्य शर्तें निर्दिष्ट न हों।
• कला। 252. संपत्ति का बंटवारा सभी सह-शेयरधारकों की सहमति से हो सकता है। किसी भी सह-मालिक को सभी मालिकों की सहमति से या अदालत के फैसले से अपना हिस्सा आवंटित करने का अधिकार है। यदि संपत्ति का आवंटन या विभाजन संभव नहीं है या कानून द्वारा निषिद्ध है, तो शेयरधारक को मुआवजे का अधिकार है, जिसे प्राप्त करने के बाद वह अपनी संपत्ति के अधिकार से वंचित हो जाता है।
• कला। 255. लेनदार को अदालत में आवेदन करने का अधिकार है, यदि आम संपत्ति के मालिकों में से एक उसके पास मौजूद संपत्ति के साथ ऋण का भुगतान नहीं कर सकता है, तो देनदार के हिस्से को इकट्ठा करने के लिए, जबकि शेयर को अन्य संपत्ति दोनों को बेचा जा सकता है मालिकों और सार्वजनिक नीलामी में, और प्रक्रिया से प्राप्त आय का उपयोग ऋण चुकाने के लिए किया जाएगा।

हाल ही में, परिवर्तनों ने रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 250 के केवल 1 पैराग्राफ को प्रभावित किया है (1 मार्च 2015 को लागू हुए परिवर्तन), जो सह-द्वारा सामान्य संपत्ति में शेयर खरीदने के पूर्व-खाली अधिकार के बारे में बात करता है। मालिक. ऐसे बिंदु जोड़े गए हैं जिनमें किसी शेयर के साथ या अधिक सटीक रूप से संपत्ति बेचने पर यह लाभ समाप्त हो जाता है।

मुख्य समस्याएँ: किसी अपार्टमेंट में हिस्सेदारी कैसे बाँटें, बेचें या किराए पर दें

इसलिए, जिन लोगों के पास साझा संपत्ति है, उनके सामने आने वाली समस्याओं को कई प्रकारों में विभाजित किया जा सकता है: मैं अपना खुद का कमरा चाहता हूं, मैं अपना हिस्सा बेचना या किराए पर देना चाहता हूं। आइए हर चीज़ को क्रम से देखें।

मैं अपना खुद का कमरा चाहता हूं

यदि आपके पास न केवल अपार्टमेंट में हिस्सेदारी है, बल्कि आपको अन्य शेयरधारकों के साथ इसमें रहना भी है, तो सवाल उठता है: क्षेत्र को कैसे विभाजित किया जाए ताकि हर किसी के पास अपना कोना हो। यह मुद्दा कानून द्वारा विनियमित है और कला में वर्णित है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 245 - आवासीय परिसर का उपयोग करने की प्रक्रिया पर। व्यवस्था निर्धारित करने का पहला विकल्प शांतिपूर्ण है, क्योंकि अपने पड़ोसियों के साथ सौहार्दपूर्ण समझौता करना और यह तय करना बेहतर है कि कौन और कहाँ रहेगा।

स्वस्थ! यहां तक ​​कि अगर आप अन्य निवासियों के साथ हर बात पर सहमत हैं, तो नोटरी के साथ उपयोग की प्रक्रिया को औपचारिक बनाना सबसे अच्छा है, ताकि बाद में आपको यह साबित न करना पड़े कि किसने क्या कहा।

एक अन्य विकल्प, जब निवास के मुद्दे को शांतिपूर्ण ढंग से हल करना संभव नहीं है, तो अदालत जाना है। अदालत सभी परिस्थितियों को ध्यान में रखेगी और मालिकों के बीच कमरों को विभाजित करेगी, क्योंकि वह इसे सही मानती है, हमेशा मालिकों के शेयरों के आकार को ध्यान में नहीं रखती है। अगर एक मालिक का परिवार है और दूसरा अकेला है तो पहले मालिक को बड़ा कमरा मिलेगा।

क्या मैं अपना शेयर बेचना चाहता हूँ?

जब सहवास एक या अधिक संपत्ति मालिकों के लिए उपयुक्त नहीं होता है, और वे मौद्रिक शर्तों में अपना हिस्सा प्राप्त करना चाहते हैं, तो एक आम अपार्टमेंट में हिस्सा बेचने का सवाल उठता है। ऐसी स्थिति में, कई संभावित समाधान हैं:

1. यदि मालिकों में से केवल एक ही शेयर की बिक्री की घोषणा करता है, तो शेष निवासियों को उन अन्य लोगों पर लाभ होता है जो खरीदना चाहते हैं, और इस मामले में उनकी सहमति प्राप्त करना आवश्यक है। यह अधिकार रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 250 द्वारा विनियमित है।
2. यदि कई सह-मालिक पूरी संपत्ति बेचना चाहते हैं, लेकिन एक, जिसके पास एक छोटा सा हिस्सा है जिसे वास्तविक रूप से आवंटित नहीं किया जा सकता है, सहमत नहीं है, तो आप अदालत में जा सकते हैं (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 252 के अनुच्छेद 4 के आधार पर) रूसी संघ), जहां प्रदर्शनकारी की सहमति के बिना अपार्टमेंट बेचने की अनुमति प्राप्त की जाएगी, उसे अपार्टमेंट की कुल लागत में उसके हिस्से की राशि में मुआवजा देने की शर्त के साथ।
3. यदि सभी सह-मालिक छोड़ने के लिए तैयार हैं, तो वे आसानी से अपार्टमेंट बेच सकते हैं और प्रत्येक को अपना हिस्सा प्राप्त हो सकता है।

यह जानना महत्वपूर्ण है कि किसी अपार्टमेंट में एक शेयर की बिक्री उसी शेयर की लागत से बहुत कम है यदि अपार्टमेंट पूरा बेचा जाता है। कीमत में अंतर 15-25% तक पहुंच सकता है।

अपना हिस्सा कैसे जमा करें?

यहां सब कुछ बहुत सरल है - अपने हिस्से के रहने की जगह को किसी के लिए किराए पर देना या पंजीकृत करना केवल सभी मालिकों की सहमति से संभव है, यह मुद्दा रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 246 के आधार पर विनियमित है; यदि किसी नाबालिग बच्चे को पंजीकृत करने की आवश्यकता है, तो यह अन्य मालिकों की अनुमति के बिना किया जा सकता है, क्योंकि बच्चों का पंजीकरण माता-पिता में से किसी एक के पंजीकरण के स्थान पर किया जाता है (रूसी संघ के हाउसिंग कोड के अनुच्छेद 70, मानदंड) परिवार संहिता का)

पति-पत्नी की सामान्य संयुक्त संपत्ति का अधिकार

एक पुरुष और एक महिला के बीच संयुक्त स्वामित्व का अधिकार उत्पन्न होने के लिए, विवाह को आधिकारिक तौर पर पंजीकृत किया जाना चाहिए। विवाह के दौरान अर्जित संपत्ति पति-पत्नी की संयुक्त संपत्ति बन जाती है, जहां प्रत्येक का बराबर हिस्सा होता है। एक अलग प्रक्रिया स्थापित की जा सकती है बशर्ते कि एक विवाह अनुबंध पर हस्ताक्षर किया गया हो, जिसमें पति और पत्नी की सहमति से, उनमें से प्रत्येक की संपत्ति के संबंध में स्वामित्व अधिकार निर्दिष्ट किए गए हों। संयुक्त संपत्ति के उपयोग और निपटान के दौरान उत्पन्न होने वाले मुद्दे रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 256 और आरएफ आईसी के अनुच्छेद 33-39 द्वारा नियंत्रित होते हैं।

संयुक्त उपयोग के अधिकार में वह संपत्ति शामिल है जो विवाह के दौरान पति-पत्नी द्वारा अर्जित की गई थी, लेकिन यह जानना महत्वपूर्ण है कि यह अधिकार इन पर लागू नहीं होता है:

• शादी से पहले हासिल किया गया;
• के परिणामस्वरूप ;
• निजी सामान।

यह सब पति-पत्नी की अलग-अलग संपत्ति है।

जानकारी के लिए: पति-पत्नी में से किसी एक की व्यक्तिगत संपत्ति को संयुक्त संपत्ति के रूप में मान्यता दी जा सकती है, बशर्ते कि विवाह के दौरान इसमें निवेश किया गया हो, जिससे संपत्ति के मूल्य (मरम्मत, पुनर्निर्माण) में काफी वृद्धि हुई हो।

यद्यपि संयुक्त संपत्ति के साथ लेनदेन करते समय, दोनों पति-पत्नी की लिखित या नोटरीकृत अनुमति की आवश्यकता नहीं होती है (इस तथ्य के आधार पर कि दोनों पति-पत्नी लेनदेन के लिए सहमत हैं और कुछ भी साबित नहीं हुआ है), लेकिन नोटरी के बिना पति-पत्नी अचल संपत्ति या वस्तुओं का निपटान कर सकते हैं जिसके लिए पंजीकरण और/या नोटरीकरण की आवश्यकता होती है, दूसरे पति या पत्नी की प्रमाणित सहमति कला के अनुसार नहीं हो सकती। 35 आईसी आरएफ.

संपत्ति का बंटवारा विवाह के दौरान और उसके विघटन पर दोनों तरह से किया जा सकता है। यह प्रक्रिया आरएफ आईसी के अनुच्छेद 38 और 39 द्वारा विनियमित है। सर्वोत्तम स्थिति में, विभाजन शांतिपूर्वक होता है, जब मालिक इस बात पर सहमत होते हैं कि किसे क्या मिलेगा। यदि आप स्वयं किसी समझौते पर नहीं पहुंच सकते हैं, तो अदालत जाना ही एकमात्र रास्ता है। अदालत संपत्ति के विभाजन को समान शेयरों में स्थापित करेगी, ताकि दोनों पति-पत्नी को संपत्ति के मूल्य में समान हिस्से प्राप्त हों। इस घटना में कि शेयर बराबर नहीं हैं, छोटे शेयर वाले पति या पत्नी को मौद्रिक या अन्य मुआवजा दिया जाता है।

एक बहुत ही महत्वपूर्ण बिंदु न केवल शादी के दौरान संपत्ति का अधिग्रहण है, बल्कि यह भी है कि इसे किस फंड से हासिल किया गया था, क्योंकि यह विभाजन पर अदालत के फैसले को बहुत प्रभावित कर सकता है।

उदाहरण क्रमांक 1

पत्नी ने शादी के दौरान हासिल किए गए एक अपार्टमेंट के बंटवारे के लिए अपने पति पर मुकदमा दायर किया।

अदालत ने पाया कि यह अपार्टमेंट पति की विवाह पूर्व संपत्ति की बिक्री से प्राप्त धन से खरीदा गया था, जो आम संपत्ति नहीं है। इस तथ्य को ध्यान में रखते हुए, अदालत ने फैसला किया कि अपार्टमेंट विभाजन के अधीन नहीं था, क्योंकि संयुक्त संपत्ति नहीं है.

उदाहरण क्रमांक 2

पत्नी ने तलाक के बाद एक अपार्टमेंट सहित संपत्ति के बंटवारे के लिए न्यायिक अधिकारियों के पास आवेदन किया।

अदालत ने कहा कि यह अपार्टमेंट पति-पत्नी द्वारा सामान्य धन का उपयोग करके नहीं खरीदा गया था, बल्कि पति को एक सैन्य सैनिक के रूप में दिया गया था, यह संपत्ति आम और संयुक्त संपत्ति नहीं है और विभाजन के अधीन नहीं है;

साझा स्वामित्व में अचल संपत्ति का विभाजन कैसे किया जाता है?

वीडियो एक से अधिक मालिकों की संपत्ति के विभाजन के क्रम, प्रक्रिया और विशेषताओं को दिखाता है।

रूसी संघ का नागरिक संहिता प्रदान करता है कि किसी वस्तु सहित कोई भी संपत्ति, सामान्य - संयुक्त या साझा - स्वामित्व के अधिकार पर कई मालिकों की हो सकती है। यहां हम उस स्थिति पर विचार करेंगे जब अपार्टमेंट संयुक्त स्वामित्व में है, यानी इसमें कुछ शेयर आवंटित नहीं किए गए हैं।

संयुक्त स्वामित्व: उत्पत्ति और विशेषताएं

आम स्वामित्व के अधिकार का परंपरागत रूप से मतलब है कि कई लोग, एक साथ और अपने विवेक से, ट्रस्ट के आधार पर उनकी संपत्ति का उपयोग और निपटान करते हैं।

संयुक्त संपत्ति के उद्भव के लिए सबसे आम विकल्प, रूसी संघ के नागरिक संहिता द्वारा प्रदान किया गया, पति-पत्नी की संयुक्त संपत्ति है (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 256)। यह केवल शादी के दौरान खरीदे गए अपार्टमेंट पर लागू होता है। यहां इस बात पर जोर देना जरूरी है कि हम केवल उस अचल संपत्ति के बारे में बात कर रहे हैं जो परिवार को तथाकथित मुआवजे वाले लेनदेन के परिणामस्वरूप प्राप्त हुई थी। यदि अपार्टमेंट पति-पत्नी में से किसी एक को विरासत में मिला था, या उपहार समझौते के तहत, इसे केवल इस एक पति-पत्नी की निजी संपत्ति के रूप में मान्यता दी गई है।

सच है, अगर दूसरे पति या पत्नी ने दान किए गए या विरासत में मिले घर में महत्वपूर्ण सुधार किए हैं, तो ऐसी संपत्ति पहले से ही संयुक्त मानी जाएगी। साथ ही, परिवार संहिता में स्पष्ट रूप से कहा गया है कि सुधार और परिवर्तन में उल्लेखनीय वृद्धि होनी चाहिए। सच है, अक्सर, उनमें से प्रत्येक की संपत्ति को उसके मूल रूप में संरक्षित करने की इच्छा रखते हुए, पति-पत्नी एक विशेष समझौते पर हस्ताक्षर करते हैं

रहने की जगह के संयुक्त स्वामित्व के उद्भव की एक और संभावना है, हालांकि नागरिक संहिता द्वारा प्रदान नहीं की गई है, लेकिन इसके आधार पर रूसी संघ का कानून "रूसी संघ में आवास स्टॉक के निजीकरण पर"और व्यवहार में यह इतना दुर्लभ नहीं है। इस नियामक दस्तावेज़ में कहा गया है कि आवास का निजीकरण उन लोगों द्वारा संयुक्त स्वामित्व में किया जा सकता है जो एक साथ रहते हैं, भले ही वे संबंधित हों। निजीकरण समझौते के मानक रूप में एक कॉलम होता है जो नागरिकों को स्वयं यह निर्धारित करने की अनुमति देता है कि उनके अपार्टमेंट को किस संपत्ति में स्थानांतरित किया जाना चाहिए - संयुक्त या साझा।

रियल एस्टेट के सह-मालिक एक कृषि उद्यम के सदस्य भी हो सकते हैं जो करीबी, भरोसेमंद रिश्तों में हैं।

सामान्य से विशिष्ट तक

यह तुरंत ध्यान देने योग्य है कि संयुक्त स्वामित्व में संपत्ति का समुदाय साझा स्वामित्व की तुलना में अधिक हद तक व्यक्त किया जाता है। संपत्ति के सभी मालिक एक साथ इसका उपयोग और निपटान करते हैं, जब तक कि किसी दस्तावेज़ में सभी के आपसी समझौते जैसा कोई अन्य विकल्प प्रदान नहीं किया जाता है।

उदाहरण के लिए, यदि पति-पत्नी के संयुक्त स्वामित्व वाले अपार्टमेंट को बेचना आवश्यक है, तो लेनदेन के दौरान दोनों को उपस्थित होना चाहिए, और यदि किसी कारण से मालिकों में से कोई एक व्यक्तिगत रूप से उपस्थित नहीं हो सकता है, तो इस मामले में, अनुच्छेद 35 के अनुसार परिवार संहिता, उसे नोटरीकृत सहमति की आवश्यकता है। इसके अलावा, यदि अपार्टमेंट संयुक्त रूप से स्वामित्व में है, तो लेनदेन केवल इसकी संपूर्णता के संबंध में ही किया जा सकता है - कोई भी पहले आधिकारिक तौर पर इसे आवंटित किए बिना केवल अपना हिस्सा नहीं बेच सकता है।

यह समझना भी महत्वपूर्ण है कि यदि लेन-देन सह-मालिकों में से किसी एक द्वारा किया गया था, जिसे अपने पहले के समझौते के अनुसार ऐसा करने का अधिकार नहीं था, और दूसरे पक्ष को इसके बारे में पता होना चाहिए था, तो ऐसा समझौता हो सकता है अब चुनौती नहीं दी जाएगी. आख़िरकार, प्रतिपक्ष उन लोगों के आंतरिक संबंधों में तल्लीन करने के लिए बिल्कुल बाध्य नहीं हैं जिनके पास संयुक्त संपत्ति के रूप में संपत्ति है।

संयुक्त स्वामित्व: अपना हिस्सा कैसे बेचें?

आइए हम दोहराएँ: बहुत बार पति-पत्नी की संपत्ति सामान्य संयुक्त स्वामित्व में होती है, जब तक कि विवाह अनुबंध में अन्यथा निर्दिष्ट न हो। जब तक वे साथ रहते हैं, इससे कोई फर्क नहीं पड़ता, लेकिन तलाक की स्थिति में, उदाहरण के लिए, उनमें से एक को अपना हिस्सा बेचने की आवश्यकता हो सकती है। लेकिन इसे संभव बनाने के लिए, संयुक्त स्वामित्व में यह हिस्सा, किसी न किसी तरह, पहले आवंटित किया जाना चाहिए। अक्सर, ऐसे मामलों में, एक शेयर के एक साथ आवंटन के लिए एक समझौता संपन्न होता है। कुछ स्थितियों में, एक अनुबंध अधिक उपयुक्त हो सकता है।

यह ध्यान देने योग्य है कि जब तक अन्यथा कानून या प्रासंगिक समझौते द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है, साझा और संयुक्त स्वामित्व दोनों में, शेयरों को बराबर माना जाता है। यह जानना महत्वपूर्ण है कि यदि सामान्य संपत्ति का हिस्सा बेचने का इरादा है, तो अन्य मालिकों को हमेशा पहले इनकार करने का अधिकार होता है, और केवल अगर वे ऐसी इच्छा व्यक्त नहीं करते हैं तो किसी बाहरी व्यक्ति के साथ लेनदेन समाप्त किया जा सकता है। आपको बिक्री के बारे में अन्य मालिकों को लिखित रूप में सूचित करना चाहिए और, कीमत बताते समय, आपको इसे बढ़ाना नहीं चाहिए, अन्यथा आप संपत्ति का अपना हिस्सा किसी अजनबी को इससे कम कीमत पर नहीं बेच पाएंगे। वहीं, अन्य मालिकों के पास प्रस्तावित शेयर खरीदने पर निर्णय लेने के लिए केवल तीस दिन हैं, और यदि इस दौरान वे आवास का हिस्सा हासिल करने के लिए कोई कार्रवाई नहीं करते हैं, तो वे इसे किसी को भी बेच सकते हैं।

यदि कई लोग आपका हिस्सा खरीदने के इच्छुक हैं, और वे सभी शेयरधारक हैं, तो आपको स्वतंत्र रूप से अपने वर्ग मीटर के लिए एक दावेदार चुनने का अधिकार है। वास्तव में, संयुक्त संपत्ति में अपना हिस्सा बेचना, साथ ही अपने विवेक से इसका निपटान करना काफी कठिन है। इसके अलावा, अपार्टमेंट में प्रत्येक मालिक का हिस्सा, निश्चित रूप से, किसी भी तरह से इंगित नहीं किया गया है, लेकिन संबंधित दस्तावेजों में केवल संख्याओं में व्यक्त किया गया है, और इसे अंश या प्रतिशत के रूप में मात्रात्मक रूप से व्यक्त किया गया है।

शोधकर्ताओं का कहना है कि किसी शेयर की विशुद्ध रूप से संख्यात्मक अभिव्यक्ति किसी भी तरह से इसकी कानूनी प्रकृति को प्रकट नहीं करती है और इस सवाल का जवाब नहीं देती है कि क्या आम संपत्ति के प्रत्येक मालिक के पास आम संपत्ति के अधिकार में एक हिस्सा है, एक हिस्सा है स्वयं संपत्ति, या उसके मूल्य में हिस्सा। बेचे गए शेयर के उपयोग से संबंधित अधिकांश मुद्दे अदालत में हल किए जाते हैं। इसलिए, शेयर खरीदते समय नए मालिक को यह ध्यान रखना होगा कि इसके उपयोग की शर्तें बदल सकती हैं, और उन्हें अदालत के माध्यम से स्थापित करना होगा।

नमस्ते।
मैं आपके पत्रों को छांटना जारी रखता हूं:

"शुभ संध्या। कृपया मुझे बताएं, यदि पति-पत्नी किसी अपार्टमेंट को साझा स्वामित्व (50/50) या संयुक्त स्वामित्व के रूप में पंजीकृत करते हैं तो मूलभूत अंतर क्या है?

एक ओर तो अंतर है, दूसरी ओर कोई अंतर नहीं है।
मूलभूत अंतर क्या है? "साझा स्वामित्व" का क्या अर्थ है?
इसका मतलब यह है कि पति-पत्नी ने स्पष्ट रूप से परिभाषित किया है कि किसके पास कितना हिस्सा है। (एक को आधा अपार्टमेंट मिलता है, दूसरे को आधा अपार्टमेंट मिलता है: 49 गुणा 51 नहीं, 40 गुणा 60 नहीं, बल्कि बिल्कुल समान रूप से: 50 गुणा 50।

दूसरी बात यह है कि वास्तविक शेयर भी होते हैं और आदर्श भी होते हैं।
अर्थात्, आदर्श शेयर वे हैं जो किसी भी कमरे के क्षेत्रफल के अनुरूप नहीं हैं, बल्कि "जीवन से कटे हुए" हैं, अर्थात आदर्श हिस्सा अपार्टमेंट का 50% है - यह एक कमरे में, या दूसरे कमरे में, और (यदि तीन कमरे का अपार्टमेंट है) और तीसरे कमरे में हो सकता है...
और वास्तव में कहां, कोई भी स्पष्ट नहीं है। जब तक पति-पत्नी सहमत न हों (या पूर्व पति-पत्नी सहमत न हों): क्या,... कैसे, कैसे इन आदर्श शेयरों को वास्तविक बनाया जाए। अर्थात्, इस मामले में, किसी को अपने कुछ मीटरों का अधिकार छोड़ना होगा, और इसके विपरीत, किसी को यह अधिकार प्राप्त हो जाएगा।

लेकिन चलिए अपने प्रश्न पर वापस आते हैं।
इसलिए, पति-पत्नी अपार्टमेंट को 50/50 या संयुक्त स्वामित्व के रूप में पंजीकृत करते हैं।

"शेयरों का निर्धारण किए बिना संयुक्त स्वामित्व" का क्या अर्थ है?

इसका मतलब यह है कि मैं और मेरी पत्नी नहीं जानते कि किसका कितना हिस्सा है।
यानी हम एक साथ अपार्टमेंट के मालिक हैं।
और उसके पास, मान लीजिए, 1% है, और मेरे पास 99% है, या इसके विपरीत, उसके पास 99% है, और मेरे पास एक प्रतिशत है, या, इसके विपरीत: उसके पास 50% और मेरे पास 50% है - इससे कोई फर्क नहीं पड़ता : हम एक साथ अपार्टमेंट के मालिक हैं। तलाक में, अदालत, एक नियम के रूप में, मानती है कि अपार्टमेंट खरीदते समय पति-पत्नी को इस अपार्टमेंट को खरीदने का समान अधिकार था, क्योंकि उन्होंने इसे संयुक्त संपत्ति के रूप में पंजीकृत किया था। और, एक नियम के रूप में, 99 प्रतिशत मामलों में, यह संयुक्त स्वामित्व से साझा स्वामित्व की ओर बढ़ता है, अर्थात यह संपत्ति को आधे में विभाजित करता है।
लेकिन यह "एक नियम के रूप में" है, क्योंकि कभी-कभी ऐसा होता है कि किसी व्यक्ति द्वारा पहले की गई बचत के कारण, जो उसकी शादी से पहले की गई थी, एक व्यक्ति ने किसी प्रकार का गठन किया है
धन आपूर्ति, और व्यक्ति इस अतिरिक्त धन आपूर्ति के साथ पहले ही "एक अपार्टमेंट खरीदने में प्रवेश कर चुका है"।

यानी, मान लीजिए कि पति या पत्नी ने योगदान दिया, मान लीजिए, 200 हजार और पत्नी ने 2 मिलियन का योगदान दिया। और इन दो लाख दो सौ हजार से उन्होंने एक अपार्टमेंट खरीदा।

इस मामले में, अगर यह साबित हो सके कि अपार्टमेंट खरीदते समय धन का इतना वितरण हुआ था, तो अदालत पति-पत्नी में से एक को अपार्टमेंट का बड़ा हिस्सा और दूसरे को छोटा हिस्सा दे सकती है।
लेकिन, एक नियम के रूप में, जैसा कि मैंने पहले ही कहा है, 99 प्रतिशत मामलों में, तलाक की स्थिति में, अदालत संपत्ति को स्पष्ट रूप से आधे में विभाजित करके सामान्य संयुक्त संपत्ति से साझा स्वामित्व की ओर बढ़ती है: आधा आपके लिए, प्रिय पत्नी , मेरे लिए हमारे संयुक्त अपार्टमेंट का आधा हिस्सा।

ऐसे में कोर्ट कब उठेगा? जब किसी प्रकार का विवाद होता है, जब लोग किसी बात से सहमत नहीं होते हैं और स्वयं किसी बात पर सहमत नहीं हो पाते हैं। यदि लोग हर बात पर सहमत हैं, तो, एक नियम के रूप में, परीक्षण की कोई आवश्यकता नहीं है। और, इस मामले में, पति-पत्नी इस बात पर सहमत हो सकते हैं कि, मान लीजिए, उसके पास 0.1 अपार्टमेंट हैं, मेरे पास 0.9 हैं।
शायद?
शायद।
क्या हम शेयरों को निर्धारित करने के लिए एक समझौते के माध्यम से अपने समझौतों का दस्तावेजीकरण कर सकते हैं?
कर सकना। और यह कानूनी भी होगा.
क्या हम अपने इस फैसले को लेकर कोर्ट जा सकते हैं?
हम आम संपत्ति के बंटवारे पर अपने इस फैसले को अदालत में दर्ज करा सकते हैं।

यानी, क्या होता है: एक तरफ, हमें तलाक के मामले में अदालत के लिए शेयरों के विभाजन की आवश्यकता होती है, लेकिन एक और उदाहरण है जब हमें शेयरों को विभाजित करने की आवश्यकता हो सकती है (कम से कम, यह इंगित करने के लिए कि कौन सा हिस्सा किसका है जीवनसाथी का)। यह संगठन, यह प्राधिकरण कर कार्यालय है।
कृपया ध्यान दें: एक अपार्टमेंट को शेयरों में विभाजित करना (वास्तव में और कर कार्यालय के लिए) दो अलग-अलग चीजें हैं।

अर्थात्, यदि, उदाहरण के लिए, मेरी पत्नी और मैंने शेयरों को परिभाषित किए बिना अपनी संपत्ति को सामान्य संयुक्त संपत्ति के रूप में पंजीकृत किया है, तो यह निर्धारित करने के लिए कि किसके पास क्या है (उदाहरण के लिए, तलाक के दौरान), हमें पहले सामान्य संयुक्त संपत्ति से आगे बढ़ना होगा साझा स्वामित्व।
यानी हमारे शेयर, हमारे पूरे अपार्टमेंट को शेयरों में बांटना।

लेकिन जब हम कर कार्यालय के साथ काम कर रहे होते हैं, तो हम स्वयं, अपनी पत्नी के साथ समझौते से, इस बात पर सहमत हो सकते हैं कि अपार्टमेंट का कौन सा हिस्सा मेरा होगा (कर उद्देश्यों के लिए और इस अपार्टमेंट के लिए कटौती प्राप्त करने के लिए), और कौन सा उसका होगा।

एक सरल उदाहरण: मान लीजिए कि एक अपार्टमेंट की कीमत 3 मिलियन रूबल है।
एक अपार्टमेंट के खरीदार के रूप में, मुझे 2 मिलियन रूबल की कर कटौती मिलती है।
और पत्नी, मान लीजिए, घर पर बैठती है और घर का काम करती है, और काम नहीं करती है।
यानी क्या होता है?
मैं कर निरीक्षणालय में जाता हूं और कहता हूं कि मेरी पत्नी और मैं (कर उद्देश्यों के लिए) हमारे शेयरों को निम्नानुसार निर्धारित करने के लिए सहमत हुए हैं: उदाहरण के लिए, वह अपार्टमेंट का एक तिहाई हिस्सा है, और मेरे पास अपार्टमेंट का 2/3 हिस्सा है।

जैसा कि हमें याद है, अपार्टमेंट की कीमत 3 मिलियन है। यानी, यह पता चला कि मैंने 2 मिलियन मूल्य के एक अपार्टमेंट का हिस्सा खरीदा और मेरे पास कर कटौती के रूप में 2 मिलियन हैं। इस मामले में, मैं अपनी कर कटौती का पूरा उपयोग करता हूँ।
अच्छा, आपकी पत्नी के बारे में क्या?
मेरी पत्नी अभी तक इसका उपयोग नहीं कर सकती.
क्यों?
क्योंकि बच्चों के साथ घर पर रहने के कारण उसकी कोई आय नहीं है जिस पर वह कर चुकाए।

यदि हमारे शेयर स्पष्ट रूप से परिभाषित हैं (उसके लिए 50% और मेरे लिए 50%), तो इस मामले में हम कर कार्यालय में नहीं आ सकते हैं और कह सकते हैं: "आइए हम कर उद्देश्यों के लिए अपने शेयरों की पुनर्गणना करें।"
इस मामले में, यह पता चला कि अपार्टमेंट की लागत 3 मिलियन है। मेरा हिस्सा डेढ़ मिलियन (अपार्टमेंट का आधा हिस्सा) का है, और उसका हिस्सा भी डेढ़ मिलियन का है।
और इस तथ्य के बावजूद कि मुझे 2 मिलियन की राशि में कर कटौती का अधिकार है, यह कर कटौती (जिसका मैं उपयोग कर सकता हूं) मेरे द्वारा खरीदी गई संपत्ति के मूल्य से अधिक नहीं है।
और मैंने क्रमशः डेढ़ मिलियन मूल्य के एक अपार्टमेंट का हिस्सा खरीदा।

अर्थात्, कर उद्देश्यों के लिए, शेयरों का निर्धारण किए बिना अपार्टमेंट को सामान्य संयुक्त संपत्ति के रूप में पंजीकृत करना अधिक लाभदायक है।
इसके अलावा, इसे एक पति/पत्नी के लिए भी जारी किया जा सकता है। इस मामले में दूसरा जीवनसाथी थोड़ा जोखिम उठाता है।

क्योंकि विवाह के दौरान पति-पत्नी ने जो अर्जित किया वह संयुक्त रूप से अर्जित संपत्ति है। और यदि अपार्टमेंट पंजीकृत है, उदाहरण के लिए, पति के नाम पर, तो तलाक की स्थिति में, पत्नी हमेशा इस अपार्टमेंट के "शेर के हिस्से" की मांग कर सकती है।
(ठीक है, निश्चित रूप से, अपार्टमेंट आम पैसे से खरीदा गया था - इसका मतलब है: "चलो, प्रिये, अपार्टमेंट का आधा हिस्सा मेरे लिए है। और मेरे पास अपार्टमेंट का अपना हिस्सा होगा।")

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मिखाइल रोमानोव्स्की

लेख लिखे गए

आधुनिक समाज में, अपना खुद का घर होना लगभग हर व्यक्ति की प्राथमिकता और सामान्य इच्छा है। निजीकरण की अनुमति देने वाले संपत्ति कानूनों को अपनाने के बाद 20वीं सदी के 90 के दशक में इसी तरह की प्रवृत्ति पैदा हुई। रूसी संघ के निवासियों के पास कई प्रकार के स्वामित्व के माध्यम से अपने निजी संपत्ति अधिकारों को वैध बनाने का अवसर है: व्यक्तिगत स्वामित्व, एक अपार्टमेंट का साझा स्वामित्व, सामान्य साझा स्वामित्व, एक अपार्टमेंट का सामान्य संयुक्त स्वामित्व। इस क्षण तक, सभी अचल संपत्ति राज्य के स्वामित्व में थी। सार्वजनिक संपत्ति को आबादी से पट्टे पर दिया गया था।

अचल संपत्ति के स्वामित्व के रूप

रियल एस्टेट में वे वस्तुएं शामिल हैं जिनका स्थान नहीं बदला जा सकता है, अर्थात्: आवासीय परिसर और भूमि भूखंड। मालिक निजी संपत्ति के अपने अधिकार का प्रयोग सीधे संपत्ति के स्थान पर करता है। प्रत्येक वस्तु का अपना विशिष्ट पता होता है। किसी वस्तु के मालिक का निर्धारण करने के लिए, अचल संपत्ति के स्वामित्व के निम्नलिखित प्रकार और रूप माने जाते हैं:

• राज्य;
• सामूहिक;
• निजी।

अंतर यह है कि राज्य के रूप में मालिक रूसी संघ है, साथ ही इसके विषय भी हैं, दूसरे मामले में - स्थानीय सरकारी निकाय, और निजी रूप का तात्पर्य व्यक्तियों और कानूनी संस्थाओं द्वारा संपत्ति के स्वामित्व से है। स्वामित्व के स्वरूप के बावजूद, प्रत्येक मालिक के पास अधिकार के अलावा, संपत्ति के संबंध में कुछ जिम्मेदारियां भी होती हैं। राज्य के स्वामित्व की अपनी विशेषताएं हैं:

• राज्य उस संपत्ति का भी मालिक हो सकता है जिसे प्रचलन से हटा लिया गया है;
• केवल राज्य को अन्य मालिकों से संपत्ति जब्त करने का अधिकार है;
• राज्य संपत्ति के उपयोग के लिए शर्तों का राज्य द्वारा स्वतंत्र निर्धारण।

रूसी संघ के राज्य और घटक संस्थाओं के पास अचल संपत्ति है, जो उनके कार्यों के कार्यान्वयन के लिए आवश्यक है। ये ऐसी इमारतें हो सकती हैं जिनमें सरकारी एजेंसियां, सेना, राज्य के स्वामित्व वाले उद्यम, साथ ही रक्षा सुविधाएं और कारखाने हों। संघीय सड़कों को भी राज्य संपत्ति माना जाता है। रूसी संघ में, ये वस्तुएं निजीकरण के अधीन नहीं हैं, क्योंकि उनका उद्देश्य जनसंख्या के हितों की रक्षा करना और राज्य के लक्ष्यों को लागू करना है।

निजी संपत्ति का अधिकार किसी विशिष्ट व्यक्ति की कुछ संपत्ति का पूर्ण, कानूनी रूप से संरक्षित अधिकार है। निजी संपत्ति के बिना, बाजार अर्थव्यवस्था अस्तित्व में नहीं हो सकती। रूसी संघ का कानून प्रत्येक नागरिक के लिए स्वामित्व की वस्तुओं की अनुमेय संख्या या संपत्ति के अधिकतम या न्यूनतम मूल्य को सीमित नहीं करता है। निजी संपत्ति अनुल्लंघनीयता के अधिकार के अधीन है। रूसी संघ के भीतर स्वामित्व की सभी वस्तुएं राज्य पंजीकरण के अधीन हैं।

निजी संपत्ति का वर्गीकरण

निजी संपत्ति के दो मुख्य प्रकार हैं - व्यक्तिगत और सामान्य। प्रत्येक, बदले में, उप-प्रजातियों में विभाजित है और इसके अपने अंतर हैं। उनके बीच अंतर यह है कि कितने लोगों के पास संपत्ति है और प्रत्येक व्यक्ति के पास कितना घर है। निजी संपत्ति के मुख्य रूप:

• व्यक्ति - मालिक एक व्यक्ति है, जिसे अपार्टमेंट में रहने वाले लोगों द्वारा निजी संपत्ति के अधिकारों के पूर्ण त्याग के साथ लागू किया जाता है;
• एक अपार्टमेंट का साझा स्वामित्व - सांप्रदायिक अपार्टमेंट के निजीकरण की प्रक्रिया में उपयोग किया जाता है, प्रत्येक मालिक के पास एक निश्चित आकार का अपना हिस्सा होता है;
• सामान्य शेयर - निजीकरण प्रक्रिया में अन्य समझौतों के अभाव में सभी निवासियों के शेयरों को समान माना जाता है;
• सामान्य संयुक्त - एक ही समय में कई व्यक्तियों द्वारा आवास विरासत में मिलने पर, संयुक्त निधि का उपयोग करके इसे खरीदते समय।

अचल संपत्ति के निजीकरण की स्थिति में पति-पत्नी और परिवार के सदस्यों द्वारा संयुक्त स्वामित्व उत्पन्न होता है। संपत्ति के निपटान के संबंध में निर्णय एक साथ रहने वाले परिवार के सभी सदस्यों द्वारा किए जाते हैं। यदि मालिकों में से किसी एक के लिए सामान्य संपत्ति का अपना हिस्सा बेचना आवश्यक हो जाता है, तो संपत्ति साझा स्वामित्व में स्थानांतरित कर दी जाती है। कई लोगों के स्वामित्व वाला घर खरीदते समय, खरीद और बिक्री समझौते पर सभी के साथ हस्ताक्षर किए जाने चाहिए।

साझा स्वामित्व में प्रत्येक किरायेदार के पास अपार्टमेंट का एक निश्चित हिस्सा शामिल होता है। शेयर का आकार खरीद और बिक्री समझौते में दर्शाया गया है और प्रत्येक व्यक्ति के भौतिक योगदान पर निर्भर करता है। संपत्ति का निपटान सभी मालिकों की सहमति से किया जाता है। जब साझा संपत्ति के स्वामित्व के संबंध में असहमति उत्पन्न होती है, तो हितों की सामान्य सुरक्षा अदालत में होती है।

विवाह के दौरान संयुक्त रूप से अर्जित पूंजी से अर्जित अचल संपत्ति को पति-पत्नी की संपत्ति माना जाता है। परिवार के प्रत्येक सदस्य के अंग एक समान माने जाते हैं। आवास का निपटान आपसी निर्णय से होता है। जब आपसी सहमति से संपत्ति का बंटवारा असंभव हो तो अदालत में निजी संपत्ति के अधिकार की रक्षा करना बेहतर होता है। संपत्ति के अधिकारों की सुरक्षा रूसी संघ के संविधान (अनुच्छेद 45) के आधार पर संभव है।

संपत्ति निर्माण प्रक्रिया

कानून में बदलाव और व्यक्तिगत स्वामित्व की सीमाओं को निर्धारित करने के लिए आवश्यक शर्तों के गठन के परिणामस्वरूप, संपत्ति के प्रति जनसंख्या का दृष्टिकोण मौलिक रूप से बदल गया है। रूसी संघ के नागरिक व्यक्तिगत आवास प्राप्त कर सकते हैं:

• रियल एस्टेट हाउसिंग फंड का निजीकरण;
• खरीद और बिक्री लेनदेन का पंजीकरण;
• निर्माण कंपनियों से आवास खरीदना;
• विरासत या उपहार द्वारा प्राप्त;
• आवास निर्माण सहकारी समितियों और अन्य समान संगठनों में भागीदारी के माध्यम से आवास का अधिग्रहण।

स्वामित्व की सीमाएँ और सीमा निर्धारित करने के लिए निम्नलिखित प्रकार के दस्तावेज़ों का उपयोग किया जाता है।

1. शीर्षक दस्तावेज़ - कुछ संपत्ति के संबंध में किसी विशेष नागरिक के निजी संपत्ति अधिकार को सुरक्षित करें।
2. तकनीकी पासपोर्ट - तकनीकी सूची तैयार होने के बाद बीटीआई द्वारा जारी किया जाता है और इसमें संपत्ति की सूची मूल्य के बारे में जानकारी होती है।
3. स्वामित्व का प्रमाण पत्र - तकनीकी पासपोर्ट और स्वामित्व की पुष्टि करने वाले दस्तावेज़ के आधार पर बीटीआई द्वारा जारी किया गया।

खरीद और बिक्री प्रक्रिया की पुष्टि उचित लिखित समझौते द्वारा की जानी चाहिए। यह बेहतर है कि लेन-देन की वस्तु के बारे में डेटा विश्वसनीय और सटीक हो। समझौते का उद्देश्य आवास के अधिकार के हस्तांतरण के लिए शर्तों को निर्धारित करना है और बाद में इसका उपयोग मालिक के अधिकारों की रक्षा के लिए किया जा सकता है।

विक्रेता निर्दिष्ट शर्तों के तहत निर्दिष्ट समय सीमा के भीतर सहमत राशि के लिए संपत्ति हस्तांतरित करने का वचन देता है। समझौते को लागू करने के लिए समझौते का राज्य पंजीकरण आवश्यक है। अनुबंध की वस्तु को विक्रेता से खरीदार तक स्थानांतरित करते समय, अचल संपत्ति की स्वीकृति और हस्तांतरण के एक अधिनियम पर हस्ताक्षर किए जाते हैं।

निजीकरण को अचल संपत्ति, भूमि या उसके हिस्सों को प्राप्त करने के विकल्पों में से एक माना जाता है। इस अधिकार का प्रयोग केवल एक बार किया जा सकता है और बशर्ते कि व्यक्ति और राज्य के बीच एक सामाजिक किरायेदारी समझौते पर हस्ताक्षर किए गए हों। निजीकरण की मुख्य आवश्यकताओं में से एक रहने की जगह में पंजीकृत सभी लोगों की सहमति है।


एक नाबालिग जो एक निजीकृत अपार्टमेंट में पला-बढ़ा है, वयस्कता तक पहुंचने के बाद अन्य अचल संपत्ति के मुफ्त निजीकरण का लाभ उठाने का अधिकार बरकरार रखता है। निजीकरण के अधीन नहीं वस्तुओं के प्रकार:

• आपातकालीन अचल संपत्ति;
• सैन्य शिविरों में स्थित अचल संपत्ति;
• सेवा आवास;
• छात्रावास भवन;
• ग्रामीण क्षेत्रों में स्थित परिसर;
• स्थिर सामाजिक सुरक्षा संस्थानों की संपत्ति।

रूसी संघ के कानूनों के अनुसार, मालिक अपने विवेक से अचल संपत्ति का निपटान कर सकते हैं। मालिक को रहने की जगह में किसी भी व्यक्ति को पंजीकृत करने का अधिकार है। निजीकरण का नुकसान यह है कि ऐसा अधिकार कराधान के अधीन है (वार्षिक भुगतान की राशि संपत्ति के मूल्य के आधार पर निर्धारित की जाती है), और उपयोगिता भुगतान आमतौर पर गैर-निजीकृत अपार्टमेंट की तुलना में अधिक होते हैं।

भूमि का स्वामित्व

भूमि सहित प्राकृतिक संसाधन, या तो राज्य के हो सकते हैं या व्यक्तिगत रूप से नागरिकों और कानूनी संस्थाओं के स्वामित्व में हो सकते हैं। इसलिए, भूमि के स्वामित्व को निर्धारित करने के लिए, उसी प्रकार का उपयोग किया जाता है जैसे कि अचल संपत्ति के स्वामित्व के वर्गीकरण में।

इस मामले में संपत्ति कानून का उद्देश्य भूमि भूखंड है। भूमि अधिकार निर्धारित करने के लिए भूमि भूखंड का आकार और सीमाएँ स्थापित की जाती हैं। रूसी संघ के नागरिकों को कानून द्वारा अनुमत भूमि के एक भूखंड का स्वामित्व हासिल करने का समान अधिकार है।

मालिक अपने विवेक से भूमि का उपयोग और निपटान कर सकता है: उस पर इमारतें बना सकता है या कृषि उद्देश्यों के लिए इसका उपयोग कर सकता है। न केवल ऊपरी सतह परत, बल्कि खनिज और जलाशय भी निपटान में हैं। इस मामले में, भूमि भूखंड का उपयोग इस श्रेणी की भूमि के इच्छित उद्देश्य और इसके उपयोग की अनुमति के अनुरूप होना चाहिए।

प्रत्येक मालिक को वस्तु की विशेषताओं और अधिकार के प्रकार का संकेत देने वाला एक प्रमाण पत्र प्राप्त होता है जिसके आधार पर स्वामित्व होता है।

किसी वस्तु के स्वामित्व का मुख्य प्रकार, जो अधिकतम शक्तियाँ प्रदान करता है, स्वामित्व है।

इसे अपार्टमेंट, कमरे और अन्य परिसरों को संपत्ति के साथ-साथ भूमि भूखंडों के रूप में पंजीकृत करने की अनुमति है।

इस प्रकार का अधिकार संपत्ति लेनदेन के परिणामस्वरूप उत्पन्न होता है, जिसमें शामिल हैं:

इसके अलावा, यह अधिकार इसके द्वारा या उसके माध्यम से प्राप्त किया जा सकता है। पंजीकरण के दौरान, मालिक को सौंपी गई वस्तु की स्वायत्त संरचनात्मक सामग्री निर्धारित की जाती है, जिसमें शामिल हो सकते हैं:

• नागरिक;
• उद्यम, संगठन और कंपनियाँ;
• क्षेत्रीय और राज्य प्रशासनिक निकाय।

संपत्ति के अधिकारों के हस्तांतरण पर एक समझौते के रूप में अचल संपत्ति प्रदान करने वाले नागरिक कानून लेनदेन के पूरा होने पर, इसे पंजीकृत करना और भूकर रिकॉर्ड में दर्ज करना आवश्यक है।

इसके पूरा होने के बाद ही, लेनदेन कानूनी बल में प्रवेश करता है, और समझौता एक निर्विवाद मिसाल बन जाता है, जो खरीदे गए आवास या भूमि भूखंड के स्वामित्व और संपत्ति निपटान दोनों की अनुमति देता है।

शीर्षक दस्तावेज के आधार पर, पंजीकरण प्रक्रिया के बाद, भूखंडों या अपार्टमेंट के मालिकों को स्वामित्व के प्रमाण पत्र प्राप्त होते हैं, जो अचल संपत्ति के संबंध में कानूनी जिम्मेदारी के प्रकार को बताते हुए एक शीर्षक दस्तावेज बन जाते हैं।

संपत्ति संबंधों के एक रूप के रूप में निजीकरण नए भूमि और आवास कानून के उद्भव के साथ लागू हुआ, अन्य प्रकार की संपत्ति की पृष्ठभूमि के खिलाफ जो नागरिकों के लिए पूर्ण स्वामित्व की अनुमति नहीं देता था। यदि सोवियत कानून, जो रूसी संघ के संविधान को अपनाने से पहले अस्तित्व में था, केवल राज्य संपत्ति को मान्यता देता था, तो इस समय किसी भी वस्तु में संपत्ति की कुछ श्रेणियों के संबंध में कानूनी क्षमता होती है।

उदाहरण के लिए, नगरपालिका या निजी। निजी संपत्ति, बदले में, वाणिज्यिक (एलएलसी, जेएससी, आदि), गैर-लाभकारी (एनपीओ) और व्यक्तिगत में विभाजित है। उनमें से प्रत्येक को भूकर पंजीकरण की आवश्यकता होती है।

अचल संपत्ति के आर्थिक प्रबंधन और परिचालन प्रबंधन का अधिकार

इस प्रकार के आदेश मालिक की कानूनी शक्तियों से बंधे होते हैं, जिन्हें ट्रस्टियों को हस्तांतरित किया जाता है।

उनकी भूमिका कानूनी संस्थाओं द्वारा निभाई जाती है - उद्यम और कंपनियां जो उस संपत्ति का प्रबंधन करती हैं जो उनकी नहीं है, लेकिन उनके उपयोग के लिए स्थानांतरित कर दी गई है। कभी-कभी भूमि, पूंजीगत भवनों और अन्य अचल संपत्ति के वास्तविक अधिकार सौंपे जाते हैं।

शब्द "परिचालन प्रबंधन" पिछली शताब्दी के उत्तरार्ध में उत्पन्न हुआ था और शुरुआत में इसे राज्य के स्वामित्व वाली अचल संपत्ति और अन्य संपत्ति पर लागू किया गया था, जिसने इसे संकीर्ण आर्थिक कार्यों को करने के लिए उद्यमों और संगठनों में स्थानांतरित कर दिया था। इन शक्तियों ने आज तक अपनी मूल कानूनी स्थिति बरकरार रखी है।

परिचालन प्रबंधन से भिन्न, आर्थिक प्रबंधन का अधिकार हस्तांतरित संपत्ति के संबंध में विस्तारित कार्य प्राप्त करता है।

परिचालन प्रबंधन मुख्य रूप से स्थापित है:

• राज्य के बजट की बैलेंस शीट पर संस्थानों के लिए;
• राज्य के स्वामित्व वाले उद्यम;
• उद्यमी;

यह गतिविधि के मुख्य पहलू के रूप में अचल संपत्ति के गैर-व्यावसायिक निपटान को नियंत्रित करता है। लेकिन यह काफी संकीर्ण कार्यों के साथ-साथ या उन पर केंद्रित व्यावसायिक गतिविधियों की भी अनुमति देता है। आर्थिक प्रबंधन व्यावसायिक गतिविधियों की एक विस्तृत श्रृंखला के लिए उपलब्ध है और अधिकृत व्यक्तियों द्वारा नियंत्रित किया जाता है।

इस मामले में, संपत्ति के कानूनी मालिक को वाणिज्यिक संगठन के संस्थापकों में शामिल किया जाता है और, अन्य संस्थापकों के साथ, जिम्मेदार निर्णयों को अपनाने को प्रभावित करते हुए, वाणिज्यिक गतिविधियों में संलग्न होने की अनुमति दी जाती है। वह कंपनी की गतिविधियों और उसे मिलने वाले वित्तीय लाभ पर नियंत्रण रखने के लिए जिम्मेदार है।

दोनों मामलों में, अचल संपत्ति के अनधिकृत निपटान की अनुमति नहीं है, जिसमें अधिकारों या पट्टे का हस्तांतरण शामिल हो सकता है।

इन कार्यों के लिए स्वामी की सहमति की आवश्यकता होती है। शक्तियों के प्रतिनिधिमंडल के पंजीकरण के लिए न केवल कैडस्ट्राल पंजीकरण की आवश्यकता होती है, बल्कि एकीकृत राज्य रजिस्टर में परिचालन प्रबंधन और आर्थिक प्रबंधन के बारे में जानकारी दर्ज करना भी आवश्यक है (देखें)।

स्थायी (असीमित) उपयोग का अधिकार

इस प्रकार का स्वामित्व सोवियत कानून में नागरिकों द्वारा उपयोग के लिए आवंटित भूखंडों के संबंध में विकसित हुआ। निजीकरण कानून लागू होने के बाद, इसे स्वामित्व में पुनर्गठित किया जाने लगा।

जिन व्यक्तियों ने भूमि अचल संपत्ति का निजीकरण नहीं किया, उन्होंने इस प्रकार के निपटान को बरकरार रखा, जो उनकी शक्तियों को सीमित करता है। उदाहरण के लिए, भूमि भूखंडों का उपयोग बिना किसी प्रतिबंध के लगातार किया जा सकता है, लेकिन उनका निपटान सीमित है।

उन्हें अनुमति नहीं है:

• संपत्ति लेनदेन में भाग लेने के लिए;
• वसीयतनामा स्वभाव में शामिल करने के लिए;
• कानून द्वारा उत्तराधिकारियों को स्थानांतरण के लिए।

2014 के बाद से, इस आधार पर भूमि का स्वामित्व रखने वाले उद्यमों और संगठनों ने उन्हें पट्टे की शर्तों पर स्थानांतरित कर दिया है, उन्हें नगर पालिकाओं में स्थानांतरित कर दिया है, या उनका निजीकरण कर दिया है, जिसमें बायआउट भी शामिल है।

गैर-निजीकृत भूमि का स्वामित्व स्थानीय अधिकारियों के पास होता है।

इस प्रकार के अधिकार के आधार पर, राज्य आज तक किसी आर्थिक इकाई के अधिकार क्षेत्र में ट्रैक्ट स्थानांतरित करता है, जो क्षेत्र या इलाके के हितों के आधार पर, अपने विवेक से उनका निपटान करता है। इस मिसाल को कानूनी मालिक - नगर पालिका के साथ संबद्धता को ध्यान में रखते हुए, कैडस्ट्राल रिकॉर्ड में दर्ज किया गया है।

स्थिति तभी बदलती है जब भूमि बंदोबस्त भूमि की श्रेणी में हो और भूखंड पर हो। इस मामले में, इमारत के भाग्य के अनुसार आवंटन, जो नागरिकों की संपत्ति है, स्थानीय क्षेत्र के रूप में पंजीकृत है। घर के साथ, आवंटन संपत्ति लेनदेन और अधिकारों के वंशानुगत हस्तांतरण में शामिल है, जिससे घर के खरीदारों के लिए इसके निजीकरण की संभावना संभव हो जाती है।

आजीवन विरासत में प्राप्त स्वामित्व का अधिकार

इसे सोवियत कानून द्वारा नागरिकों के उपयोग के लिए आवंटित भूमि का उपयोग करते समय भी लागू किया जाता है। निरंतर उपयोग के साथ-साथ उन व्यक्तियों के बीच संरक्षित किया गया, जिन्होंने भूखंडों का निजीकरण नहीं किया था।

एक बंधक के लिए एक संपत्ति आधार के प्रावधान की आवश्यकता होती है, जो प्राप्त ऋण के तहत ऋण दायित्वों के पुनर्भुगतान की गारंटी देने वाले संपार्श्विक के रूप में कार्य करता है। गुणवत्ता में, प्राथमिक या द्वितीयक अचल संपत्ति बाजारों में खरीदा गया, बंधक के साथ जारी किया गया।

खरीदार दो समझौते तैयार करता है, जिनमें से एक आवास खरीदने का तथ्य बताता है, और दूसरा - ऋण प्राप्त करना। उनके निष्कर्ष के बाद, दोनों लेनदेन पंजीकृत हैं। इस मामले में, अपार्टमेंट पूरी तरह से खरीदार की संपत्ति नहीं बन जाता है। उसे केवल अपने इच्छित उद्देश्य के लिए इसका उपयोग करने का अधिकार है।

ऐसी अचल संपत्ति के साथ संपत्ति लेनदेन की अनुमति नहीं है, जैसा कि ऋण समझौते द्वारा निर्धारित किया गया है।

यह मिसाल लेखांकन जानकारी के लिए उपलब्ध हो जाती है, जो लेनदार को सहमत शर्तों के अनुपालन और संपत्ति अधिकारों की सुरक्षा की गारंटी देती है।

कभी-कभी स्थानांतरण की पृष्ठभूमि में बाधा उत्पन्न हो जाती है। इस मामले में, सुरक्षा का हस्तांतरण पंजीकरण के अधीन है। ऋण ऋण चुकाने के बाद, संपत्ति का मालिक ऋणभार हटा देता है और संपत्ति के निपटान का अधिकार प्राप्त करता है, जिसके बारे में संबंधित भूकर जानकारी भी दर्ज की जाती है।

सुखभोग का भार मुख्यतः भूमि के संबंध में उत्पन्न होता है। आधार उस वस्तु का वास्तविक अधिकार है जिसे किसी और के भूमि भूखंड पर स्थित होना आवश्यक है। कभी-कभी आवश्यकता आपकी अपनी साइट तक सड़क, तालाब आदि तक पहुंच की कमी से तय होती है।

ऐसे सुखभोग के अलावा, जो निजी तौर पर स्थापित किया जाता है और प्रतिपूरक शर्तों की अनुमति देता है, सार्वजनिक सुखभोग की स्थापना की अनुमति है। यह साइट के मालिक को मुआवजा प्रदान नहीं करता है, क्योंकि यह नगरपालिका अधिकारियों के निर्णय द्वारा इलाके के हित में स्थापित किया गया है। कभी-कभी अदालत के फैसले का सहारा लेना आवश्यक होता है जो सुखभोग की स्थापना और रद्दीकरण दोनों की अनुमति देता है।

अतिक्रमण इसकी स्थापना के बाद और कार्रवाई के अंत में, रद्दीकरण के परिणामस्वरूप दर्ज किया जाता है। सुखभोग मालिक की संपत्ति की स्थिति को सीमित नहीं करता है। लेकिन यह अतिक्रमण भूमि भूखंड के स्वामित्व के हस्तांतरण के साथ स्थानांतरित हो जाता है।

जब भी स्वामित्व या पट्टा हस्तांतरित किया जाता है, तो सुखभोग नए मालिक के पक्ष में फिर से पंजीकृत हो जाता है।

नागरिक संपत्ति संबंधों में हुए परिवर्तनों को दर्ज करने के लिए, व्यक्ति और कानूनी संस्थाएं रोसरेस्टर (देखें) पर आवेदन करते हैं।

यह पंजीकरण कार्यों की एक प्रणाली को संदर्भित करता है जो वास्तव में राज्य कैडस्ट्रे और कार्टोग्राफी की स्थानीय शाखा में की जाती है। क्षेत्रीय और क्षेत्रीय केंद्रों में बहुक्रियाशील केंद्र खोले गए हैं, जहां वे अचल संपत्ति के पंजीकरण और संबंधित प्रक्रियाओं दोनों को अंजाम देते हैं।

मुख्य रूप से यहाँ स्थित है:

• नोटरी और कानूनी परामर्श और कार्यालय;
• राज्य शुल्क का भुगतान करने के लिए टर्मिनल;
• दस्तावेज़ीकरण आदि की फोटोकॉपी बनाने के लिए कापियर

किसी वस्तु या उसके भाग के संक्रमण की स्थिति में दो पक्षों की उपस्थिति आवश्यक होती है। उनमें से प्रत्येक अचल संपत्ति और नागरिक पासपोर्ट के लिए दस्तावेज़ीकरण प्रदान करता है। एलियनेटर अचल संपत्ति के स्वामित्व की समाप्ति के बारे में जानकारी दर्ज करता है, और उसका उत्तराधिकारी उस पर कब्जा कर लेता है। यही बात ऋणभार पर लागू होती है, जब मालिक आंशिक कानूनी क्षमता लेनदार या सुखभोग धारक को हस्तांतरित करता है।

टर्मिनल पर प्राप्त कूपन का उपयोग करके प्रवेश इलेक्ट्रॉनिक कतार द्वारा किया जाता है। रजिस्ट्रार स्वीकार करता है. रसीद आवेदन के उद्देश्य और भूकर संचालन के लिए छोड़े गए दस्तावेज़ों की सूची को इंगित करती है। आवेदन रजिस्ट्रार द्वारा तैयार किया जाता है, और आवेदन करने वाले नागरिक इसे अपने हस्ताक्षर से सील कर देते हैं।

राज्य शुल्क का भुगतान, जो व्यक्तियों के लिए 2 हजार रूबल और कानूनी संस्थाओं के लिए 22 हजार है, Sberbank टर्मिनल या इसकी किसी भी शाखा में किया जाता है। आपको रजिस्ट्रार से संपर्क करने से पहले सेवा के लिए भुगतान करना होगा, और रसीद को दस्तावेज़ीकरण पैकेज के साथ संलग्न करना होगा।

दस्तावेज़ीकरण का पंजीकरण नियमों के अनुसार किया जाता है - 21 कार्य दिवस।

यदि दस्तावेज़ीकरण जल्दी पूरा हो जाता है, तो रजिस्ट्रार प्रतिक्रिया के साधन के रूप में छोड़े गए टेलीफोन नंबर के माध्यम से प्रक्रिया के पूरा होने के बारे में मालिक को सूचित करेगा।

क्षेत्रीय या क्षेत्रीय केंद्र के बाहर रहने वाले नागरिक रसीद की अधिसूचना और एक संलग्न सूची के साथ पंजीकृत मेल द्वारा दस्तावेज़ीकरण का एक पैकेज भेज सकते हैं। इस मामले में, Rosreestr की आधिकारिक वेबसाइट पर प्रस्तुत मॉडल के अनुसार, आवेदन को स्वतंत्र रूप से तैयार करना होगा। इसमें पंजीकृत समझौते की वापसी के बारे में भी उसी तरह एक नोट शामिल होना चाहिए - डाक द्वारा।

रियल एस्टेट कानून

अचल संपत्ति के स्वामित्व और निपटान के अधिकारों का पंजीकरण संघीय कानून के आधार पर किया जाता है, जो 21 जुलाई, 1997 को राज्य ड्यूमा द्वारा अपनाई गई और फेडरेशन काउंसिल द्वारा अनुमोदित संख्या 122-एफजेड के तहत कानूनी बल में प्रवेश किया। .

इसके कार्यान्वयन में पहल उन पार्टियों की है जो रोसेरेस्टर में जानकारी दर्ज किए बिना अचल संपत्ति का वास्तविक कब्ज़ा नहीं लेंगे।

स्वामित्व का पंजीकरण निम्न द्वारा निर्धारित किया जाता है:

• रूसी संघ के संविधान का अनुच्छेद 35;
• नागरिक संहिता का भाग 1, धारा 2।
• अन्य प्रकार के कानूनी संबंध तय हैं:
• स्मृति का स्थायी (अनिश्चित) उपयोग - कला। 265-267 नागरिक संहिता (भाग 1);
• भूमि पर आजीवन विरासत में मिला कब्ज़ा - कला। 268-272 नागरिक संहिता (भाग 1);
• सुखभोग – कला. 274-277 नागरिक संहिता (भाग 1)।

आर्थिक प्रबंधन और परिचालन प्रबंधन की शक्तियां नागरिक संहिता के अध्याय 19 द्वारा विनियमित होती हैं। कुछ बारीकियाँ स्वीकृत हैं:

• आर्थिक प्रबंधन में शक्तियों के संदर्भ में रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 294;
• नागरिक संहिता का अनुच्छेद 295, जो परिचालन प्रबंधन में मालिक की शक्तियों को परिभाषित करता है;
• राज्य के स्वामित्व वाले उद्यमों के संबंध में नागरिक संहिता के अनुच्छेद 296, 297;
• संस्थाओं के संबंध में नागरिक संहिता का अनुच्छेद 298;
• नागरिक संहिता का अनुच्छेद 299, जो शक्तियों के हस्तांतरण की प्रक्रिया निर्धारित करता है;
• नागरिक संहिता का अनुच्छेद 300, जो किसी अन्य अधिकृत व्यक्ति को अचल संपत्ति के हस्तांतरण को नियंत्रित करता है।