Портал дээрх зар сурталчилгаа

Оролцооны гэрээ. Төсөл байгуулахдаа ямар зүйлд анхаарах ёстой вэ?Хамтын барилгын гэрээ ямар харагддаг вэ?

Барилгад хамтын оролцооны тухай Холбооны хууль 214, ОХУ-ын Иргэний хууль, хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах хуультай хамт орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн боломжит худалдан авагч ба бүтээн байгуулагчийн хоорондын харилцааг зохицуулдаг. Гэхдээ нэг жишээ гэрээ, талуудын харилцааг цаасан дээр буулгах, хуульд заагаагүй. Тиймээс худалдан авагчид сайтар судлах шаардлагатайхууран мэхэлсэн хувьцаа эзэмшигчдийн эгнээг нэмэгдүүлэхгүйн тулд түүний санал болгосон гэрээний текст.

DDU-ийн хууль ёсны байдлын долоон шинж тэмдэг

Гарын үсэг зурахаар санал болгож буй гэрээний "Холбооны 214-р хуулийн "Барилга угсралтын ажилд хамтран оролцох гэрээ" гэсэн гарчигт хамтарсан хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагаа, орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийг урьдчилан худалдан авах, худалдах, барилгын санхүүжилт эсвэл оролцох тухай гэрээний текстийг оруулсан болно. хоршооны барилгад сайн байрлуулж болно. Ямар цэгүүд үүнийг баталгаажуулах боломжийг танд олгоно гэрээнд хувьцааны оролцоог тодорхойлсонМаргааныг шүүхээр хэлэлцэх явцад хувьцаа эзэмшигчийн талд ялалт байгуулахаар ийм байдлаар боловсруулсан уу?

  1. Сургуулийн өмнөх боловсролын сэдэвтохиролцсон объектыг барьж, тохиролцсон хугацаанд хувь нийлүүлэгчид шилжүүлэхийг гүйцэтгэгчийн үүрэг.
  2. Шилжүүлсэн объектын шинж чанарыг тодорхой томъёолсон байх ёстой. Энэ бол кадастр дахь барилгын талбайн дугаар, ирээдүйн орон сууц байрлах байшингийн хаяг, түүний талбай, шилжүүлэх үеийн гадаад төрх байдлын нарийвчилсан тайлбар (шинж чанар, өнгөлгөөний төрлүүдийн тодорхойлолт). ашигласан).
  3. Гэрээнд шилжүүлэх эцсийн хугацаа тогтсонактаар эд хөрөнгийн хувьцаа эзэмшигчид. Энэхүү үг хэллэг нь орон сууцыг бүтээгчээс бодитоор шилжүүлэх тодорхой огноог тогтоох боломжтой байх ёстой.
  4. Холбооны хуулийн 214-т заасны дагуу хамтын барилга байгууламжид оролцох тухай гэрээг байгуулах ёстой орон сууцны үнийг үнэн зөв зааж өгөх(рублээр хамгийн тохиромжтой), түүнчлэн тохиролцсон дүнг төлөх журам, эцсийн хугацаа.
  5. Хуулийн дагуу хөгжүүлэгч объектыг хариуцах ёстой, хувьцаа эзэмшигчид шилжүүлсэн. Баталгаат хугацааг (ихэвчлэн орон сууцанд 5 жил, технологийн болон инженерийн тоног төхөөрөмжид 3 жил) гэрээнд заасан байх ёстой.
  6. Гэрээнд заавал байх ёстой санхүүгийн баталгааны заалтхувьцаа эзэмшигчийн хүлээсэн үүргээ биелүүлэхийг хангах. Баталгаа нь санхүүгийн байгууллагын баталгаа эсвэл хөгжүүлэгчийн иргэний хариуцлагын даатгалын бодлого байж болно.
  7. DDU хууль ёсны байх урьдчилсан нөхцөл нь барьцаа хөрөнгийн заалтбарилга гүйцэтгэгчийн эзэмшиж буй газар болон газар дээр нь баригдаж буй барилга байгууламж.

Шилжүүлгийн хугацаа болон давагдашгүй хүчин зүйлийн талаар юу мэдэх хэрэгтэй вэ

Боломжит эрсдлийг сайтар үнэлэхийн тулд хөгжүүлэгч нь хамтарсан барилгын ажилд оролцох тухай Холбооны хуульд 214-р зүйл заалтыг авч үзэх, мөн DDU-д хөгжүүлэгч ямар нөхцлийг зааж өгөхийг ойлгох ёстой.

Хууль тогтоомжийн хэм хэмжээний дагуу хэрэв барилгачин гэрээнд заасан хугацаанд орон сууцны түлхүүрийг шинэ түрээслэгчид хүлээлгэж өгөөгүй бол түүнд заасан заалтууд хүчин төгөлдөр болно. торгууль. Хөгжүүлэгч хоцрогдсон өдөр бүрийн торгуулийг төлөхийн тулд салаа гаргах шаардлагатай болно. Гэхдээ боломж Шинэ оршин суугчид орон сууцыг өөрт нь шилжүүлэх хугацааг байшин ашиглалтад оруулах хугацаатай андуурч болохгүй.. Сүүлийнх нь мэдээжийн хэрэг хөгжүүлэгчээр төлөвлөгдсөн боловч янз бүрийн давагдашгүй хүчин зүйлийн улмаас өөрчлөгдөж магадгүй юм. Тиймээс олон барилга угсрагч байшинг ашиглалтад оруулах өдрөөс орон сууцыг хувьцаа эзэмшигчдэд шилжүүлэх хооронд 4-6 сарын хугацаанд тодорхой "арц" үлдээдэг. Худалдан авагчид байшинг ашиглалтад оруулсан нь тодорхой орон сууцыг нийлүүлэх эцсийн хугацааг биелүүлээгүйн тулд барилга гүйцэтгэгчид нэхэмжлэл гаргах боломжийг олгодоггүй гэдгийг ойлгох ёстой. Гэхдээ нөгөө талаас, хөгжүүлэгч зургаан сараас дээш хугацаанд энэ интервалыг нэмэгдүүлэх нь аль хэдийн түгшүүр төрүүлж байна.

Ирээдүйн шинэ оршин суугчдын янз бүрийн давагдашгүй хүчин зүйлийн үйл явдлаас өөрсдийгөө аль болох хамгаалах хүсэл нь ойлгомжтой юм. Тиймээс тэд АХХ-ны санал болгож буй хувилбарт зориуд өөрчлөлт оруулах нь цөөнгүй. Хуулийн дагуу энэ нь зөвшөөрөгддөг боловч үргэлж зөвтгөгддөггүй. Тэгэхээр, стандарт гэрээний текст, Санкт-Петербург хотын Rosreestr албаны ажилтнуудын боловсруулсан хуулийн бүх шаардлагыг хангасанХолбооны хууль 214. Тиймээс, өмчийн оролцооны гэрээг 214 Холбооны хууль удирдлагад бүртгүүлэх гэж оролдох үед текстэнд оруулсан өөрчлөлтөөс шалтгаалан тодорхой хүндрэлүүд гарч болзошгүй: нэмэлт, өөрчлөлтийг хуулийн мэргэжилтнүүд шинжлэх бөгөөд бүртгэл нь удаан үргэлжлэх эсвэл огтхон ч болохгүй.

"Холбооны 214 хуулиар зохицуулагдаагүй - энэ нь зөвшөөрөгдсөн гэсэн үг"

Зарим хөгжүүлэгчид энэ зарчмыг дуртайяа хэрэгжүүлэхийг хичээдэг DDU-ийн бичвэрт хүлээн зөвшөөрөгдөөгүй зүйлсийг оруулаххууль тогтоомжийн бусад хэм хэмжээний үүднээс авч үзвэл оноо. Жишээлбэл, бид ирээдүйн шинэ оршин суугчдад орон сууц захиалах, байгуулсан гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх, ирээдүйн орон сууцны өмчлөлийг бүртгэх гэх мэт нэмэлт төлбөрөөр төрөл бүрийн нэмэлт үйлчилгээг ногдуулах тухай ярьж байна. Гэхдээ үүнтэй зэрэгцэн хөгжүүлэгч нь хэрэглэгчдийн эрхийг хамгаалдаг Холбооны хуулийн 16 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсгийн хэм хэмжээг зөрчиж байна.

Заримдаа хөгжүүлэгчид өөрсдийнхөө шаардлагыг хангахыг оролддог тохируулах эрхтэйорон сууцны барилгын зураг төслийн баримт бичиг, түүний давхрын тоог өөрчлөх эрх эсвэл орон сууцны төлөвлөлтийг өөрчлөх боломж. Гэрээний энэ заалт нь мөн хуулийн эсрэгЭнэ нь худалдан авагчийн худалдан авч буй бараа, үйлчилгээний талаар мэдээлэл авах эрхийг зөрчиж байгаа тул.

Хууль бусгэрээний бичвэрт заалт оруулах хөрөнгө босгох боломжийн талаарболомжит шинэ оршин суугчид холбогдох нийгмийн дэд бүтцийн барилга байгууламж барихад. Ийм байдлаар хувьцаа эзэмшигчдийн хөрөнгийг ашиглахыг хуулиар зөвшөөрдөггүй.

Хэдийгээр Холбооны 214-р хууль нь боломжит худалдан авагчдыг тодорхой хэмжээгээр хамгаалдаг ч хэдэн сая рублийн зардлаар гаргасан шийдвэрийн хариуцлагаас чөлөөлөхгүй. Тиймээс, хөгжүүлэгчийн санал болгож буй гэрээний текстийг сайтар судалж үзэх хэрэгтэй - бие даан эсвэл холбогдох хууль эрх зүйн чиглэлээр ажилладаг хуульчтай холбоо барина уу. Мэдээжийн хэрэг гарч ирэх асуултуудыг хөгжүүлэгчтэй ярилцаж болно. Барилгын компаниудын төлөөлөгчидтэй харилцах нь тодорхой ур чадвар шаарддаг. Тиймээс нэг өмгөөлөгчийн дэргэд тэднээс зөв томъёолсон асуултад тодорхой хариулт авах нь илүү хялбар байх болно.

1. Хуваалцсан барилгад оролцох гэрээний дагуу (цаашид гэрээ гэх) нэг тал (бүтээн байгуулагч) гэрээнд заасан хугацаанд орон сууцны барилга болон (эсвэл) өөр үл хөдлөх хөрөнгө барих (бүтээх) үүрэг хүлээнэ. үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг бие даан болон (эсвэл) бусад хүмүүсийн оролцоотойгоор, эдгээр объектыг ашиглалтад оруулах зөвшөөрөл авсны дараа холбогдох дундын барилгын объектыг дундын барилга угсралтын ажилд оролцогчид, нөгөө тал (хувийн барилгад оролцогч) -д шилжүүлэх. орон сууцны барилга болон (эсвэл) бусад үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг ашиглалтад оруулах зөвшөөрөл байгаа бол гэрээнд заасан үнийг төлж, дундын барилгын объектыг хүлээн авах үүрэг хүлээнэ.

(өмнөх хэвлэл дэх текстийг үзнэ үү)

3. Энэхүү Холбооны хуульд өөрөөр заагаагүй бол гэрээг бичгээр байгуулсан бөгөөд улсын бүртгэлд хамрагдах ёстой бөгөөд үүнийг бүртгүүлсэн үеэс эхлэн байгуулагдсан гэж үзнэ. Гэрээг сайжруулсан мэргэшсэн цахим гарын үсэг бүхий цахим баримт бичиг хэлбэрээр байгуулж болно.

(өмнөх хэвлэл дэх текстийг үзнэ үү)

4. Гэрээ нь дараахь зүйлийг агуулна.

1) орон сууцны барилга ба (эсвэл) бусад үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглалтад оруулах зөвшөөрөл авсны дараа барилга угсрагч нь зураг төслийн баримт бичгийн дагуу шилжүүлэх тодорхой дундын барилгын объектыг тодорхойлох; орон сууцны барилга байгууламж (өрөө, туслах зориулалттай байр, логги, веранда, тагт, дэнж) эсвэл объектын хэсэгчилсэн барилгын объект болох хэсгүүдийн байршлыг график хэлбэрээр (диаграмм, зураг) харуулсан. Орон сууцны бус байрыг хамтран барих, баригдаж буй (бүтээсэн) орон сууцны болон (эсвэл) өөр эд хөрөнгийн давхарт хамтарсан барилгын объектын байршил, төрөл, зориулалтын талаархи зураг төслийн баримт бичгийн дагуу мэдээлэл; давхарын тоо, орон сууцны барилга ба (эсвэл) бусад эд хөрөнгийн нийт талбай, гадна хана, шалны бүрээсийн материал, эрчим хүчний үр ашгийн ангилал, газар хөдлөлтийн эсэргүүцэл (цаашид - орон сууцны барилгын үндсэн шинж чанар ба (эсвэл)) бусад эд хөрөнгө), дундын барилгын объектын зорилго (орон сууцны байр, орон сууцны бус байр), ийм дундын барилгын объект байрлах давхар, түүний нийт талбай (орон сууцны хувьд) эсвэл талбай (орон сууцны бус байрны хувьд) байр), өрөөний тоо, талбай, туслах зориулалттай байр, логги, веранда, тагт, орон сууцны дэнж, орон сууцны бус байрны хэсгүүдийн байгаа байдал, талбай (цаашид үндсэн шинж чанар гэх) орон сууцны болон орон сууцны бус байр);

(өмнөх хэвлэл дэх текстийг үзнэ үү)

2) хамтран барилга угсралтын объектыг барилга угсралтын ажилд оролцогчид шилжүүлэх эцсийн хугацаа;

3) гэрээний үнэ, түүнийг төлөх нөхцөл, журам;

4) хамтын барилгын төслийн баталгаат хугацаа;

5) хамтын барилгын ажилд оролцогчдоос хөрөнгө татах нөхцлүүдийн нэг:

а) нөхөн олговрын санд суутгал (шитгэл) төлөх үүргээ биелүүлэх;

б) энэхүү Холбооны хуулийн 15.4-т заасан журмын дагуу хамтын барилгын оролцогчдын хөрөнгийг эскроу дансанд байршуулах;

(өмнөх хэвлэл дэх текстийг үзнэ үү)

4.1. Энэ зүйлийн 4 дэх хэсэгт заасан гэрээний нөхцөл нь гэрээ байгуулах үед төслийн мэдүүлэгт тусгасан мэдээлэлтэй тохирч байх ёстой. Энэхүү шаардлагыг зөрчиж байгуулсан гэрээг зөвхөн ийм гэрээ байгуулсан хувь нийлүүлсэн барилгын оролцогчийн нэхэмжлэлийн дагуу шүүх хүчин төгөлдөр бус гэж тооцож болно.

5. Гэрээнд энэ зүйлийн 4 дэх хэсэгт заасан нөхцөл байхгүй бол гэрээ байгуулаагүй гэж үзнэ.

6. Хамтын барилгын объектыг хамтын барилгын оролцогчид шилжүүлэхээс өмнө санамсаргүй байдлаар нас барах, санамсаргүй байдлаар гэмтэх эрсдэлийг барилга гүйцэтгэгч хариуцна.

7. Дундын барилгын ажилд оролцогч иргэн нас барсан тохиолдолд холбооны хуульд өөрөөр заагаагүй бол гэрээний дагуу түүний эрх, үүрэг өв залгамжлагчид нь шилжинэ. Хөгжүүлэгч нь ийм өв залгамжлагчдыг гэрээ байгуулахаас татгалзах эрхгүй.

8. Энэхүү Холбооны хуульд заасны дагуу байгуулсан гэрээний үндсэн дээр дундын барилгын ажилд оролцогчийн өвийг нээсэн өдөр үүссэн эд хөрөнгийн эрх, үүргийг Иргэний хуульд заасны дагуу дундын барилгын ажилд оролцогчийн өв залгамжлалд оруулна. ОХУ-ын хууль тогтоомж.

9. Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай ОХУ-ын хууль тогтоомж нь энэ Холбооны хуулиар зохицуулагдаагүй хэмжээгээр зөвхөн хувийн, гэр бүл, ахуйн болон бусад хэрэгцээнд зориулж дундын барилгын ажилд оролцогч иргэний байгуулсан гэрээнээс үүссэн харилцаанд хамаарна. бизнесийн үйл ажиллагаатай холбоогүй.

ConsultantPlus: тэмдэглэл.

Стандарт орон сууц гэж ангилах нөхцөлийг хангасан орон сууцны байранд тавигдах шаардлагыг тогтоох хүртэл стандарт орон сууц гэдэг нь эдийн засгийн зэрэглэлийн орон сууцанд ангилах нөхцөлийг хангасан орон сууцыг хэлнэ (2017 оны 12-р сарын 31-ний өдрийн N 506-FZ Холбооны хуулийн 15-р зүйл). ).

10. "Орон сууцны барилгын хөгжлийг дэмжих тухай" Холбооны хуульд заасан тохиолдолд техникийн болон эдийн засгийн үзүүлэлтүүд, параметрүүд нь эдгээр орон сууцны барилгыг стандартын дагуу ангилах нөхцөлтэй нийцэж байгаа орон сууцны барилгыг хамтран барихад оролцох гэрээ. Барилга, архитектур, хот төлөвлөлтийн чиглэлээр төрийн бодлого, эрх зүйн зохицуулалтыг боловсруулах, хэрэгжүүлэх чиг үүргийг хэрэгжүүлдэг холбооны гүйцэтгэх байгууллагаас байгуулсан орон сууц нь Холбооны хуульд заасан мэдээллийг агуулсан байх ёстой.

(өмнөх хэвлэл дэх текстийг үзнэ үү)

10.1. Хэрэв бүтээн байгуулагч нь ОХУ-ын Хот төлөвлөлтийн тухай хуульд заасны дагуу стандарт орон сууц барих зорилгоор нутаг дэвсгэрийг хөгжүүлэх гэрээ эсвэл нутаг дэвсгэрийг иж бүрэн хөгжүүлэх гэрээ байгуулсан хуулийн этгээд бол. стандарт орон сууц барих, энэ бүтээн байгуулагчийн байгуулсан хамтын барилга байгууламжид оролцох гэрээнд төрийн бодлого, хууль эрх зүйн зохицуулалтыг боловсруулах, хэрэгжүүлэх чиг үүргийг хэрэгжүүлдэг холбооны гүйцэтгэх байгууллагаас тогтоосон стандарт орон сууцны ангилалд хамаарах нөхцөлийг хангасан орон сууцны барилга байгууламжийн талаар. барилга, архитектур, хот төлөвлөлтийн салбар (цаашид жишиг орон сууц гэх), ОХУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу ОХУ-ын бүрдүүлэгч аж ахуйн нэгжүүдийн зохицуулалтын эрх зүйн актыг дагаж мөрддөг иргэн, хамтын барилгын оролцогч. Холбоо нь жишиг орон сууц барих зорилгоор нутаг дэвсгэрийг хөгжүүлэх гэрээ эсвэл нутаг дэвсгэрийг иж бүрэн хөгжүүлэх гэрээнд заасан үнэ, хугацаанд стандартын дагуу орон сууц худалдан авах эрхтэй. стандарт орон сууц , энэ зүйлийн 4-р хэсэгт заасан нөхцлийн хамт дараахь зүйлийг заана.

(өмнөх хэвлэл дэх текстийг үзнэ үү)

1) хувь нийлүүлсэн хөрөнгийн барилга байгууламжийн объект болох орон сууцны барилга нь стандарт орон сууц бөгөөд барилга угсралтын зориулалтаар тухайн нутаг дэвсгэрийг хөгжүүлэх тухай гэрээ байгуулсан хүн болох бүтээн байгуулагчийн үүсгэсэн тухай мэдээлэл. жишиг орон сууц буюу жишиг орон сууц барих зорилгоор нутаг дэвсгэрийг иж бүрэн хөгжүүлэх гэрээ;

Хууль эрх зүйн үүднээс авч үзвэл, өмчийн оролцооны гэрээ (EPA) нь эрх зүйн харилцааны бүхэл бүтэн нэгдэл юм.

Нэг талаас, энэ нь цэвэр гэрээний гэрээ бөгөөд үүний дагуу гүйцэтгэгч нь гүйцэтгэгчийн хувьд тодорхой хугацаанд, тодорхой цалин хөлсөөр ажлыг гүйцэтгэх үүрэг хүлээдэг.

Нөгөөтэйгүүр, энэ нь орон сууцны барилга барихад хөрөнгө оруулсан хоёр хамтран хөрөнгө оруулагчийн хооронд байгуулсан гэрээ юм.

Нийтдээ DDU-ийн дагуу хөгжүүлэгчийн үйл ажиллагаа нь орон сууцны барилга барих бизнес эрхлэх үйл ажиллагаа бөгөөд энэ үеэр үйлчлүүлэгчдээс төлбөрийг урьдчилж эсвэл бүрэн төлж барагдуулдаг.

Ийм олон талт байдал нь DDU гэрээг орчин үеийн гэрээний эрх зүйн хамгийн нарийн төвөгтэй зүйлүүдийн нэг болгодог.

Сургуулийн өмнөх боловсролын төрлүүд

Өмчийн оролцооны гэрээний хэд хэдэн төрөл байдаг. Дүрмээр бол төрөл бүр нь дараагийн гэрээний дүгнэлтийг "татдаг". Түр зуурын гэрээ тус бүр нь үндсэндээ хөгжүүлэгчдийн сайн боловсруулсан заль мэх юм.

Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө барих нь олон үе шаттай үйл явц бөгөөд хөгжүүлэгчид үе шат бүрт өөрийн зардлаа багасгахыг хичээдэг. Түүгээр ч барахгүй, хөгжүүлэгч нь уг объект огт баригдаагүй байсан ч ашиг тусаа авахыг эрмэлздэг боловч эдгээр тохиолдолд луйврын талаар аль хэдийн ярьж болно.

Хөгжүүлэгчийн үйл ажиллагааны үе шатуудын дагуу дараахь төрлийн DDU гэрээнүүд гарч ирж, тархсан.

  1. зорилгын тохиролцоо (урьдчилсан DDU эсвэл PDDU);
  2. техникийн PDDU;
  3. үнэндээ DDU.

PDDU

Нэрнээс нь харахад хүсэл зоригийг бүртгэхийн тулд эсрэг талуудын хооронд ижил төстэй гэрээ байгуулдаг. Энэ тохиолдолд хөгжүүлэгчийн зорилго нь үйлчлүүлэгчийн захиалгыг биелүүлэх явдал юм (энэ нь гэрээ байгуулах тал дээр хамгийн түрүүнд ордог), үйлчлүүлэгчийн зорилго нь орон сууцны боломжит захиалга юм. Хүсэл тэмүүллийн гэрээ нь үндсэн гэрээг цаашид байгуулахыг хэлнэ.

PDDU байгуулах хамгийн нийтлэг шалтгаан бол хөгжүүлэгч барилгын зөвшөөрөлгүй байх явдал юм. Ийм зөвшөөрөл байхгүй тохиолдолд үндсэн DDU-ийг огт байгуулах боломжгүй, учир нь энэ талаар хууль тогтоомжоор хориглосон заалт байдаг. Гэхдээ хөгжүүлэгчид үйлчлүүлэгчид, хөрөнгө мөнгө хэрэгтэй. Тиймээс тэрээр заль мэх хийж, замын хөдөлгөөний гэрээ байгуулдаг.

Энэ нь хөгжүүлэгч заавал хууран мэхлэх зорилготой гэсэн үг биш юм. PDDU-г нэр хүндтэй хөгжүүлэгчид удаан хугацаанд дадлагажуулж ирсэн. Замын хөдөлгөөний гэрээ байгуулахдаа өөрийгөө эрсдэлээс хамгаалахын тулд хөгжүүлэгчийн нэр хүндийг олж мэдэх хэрэгтэй. Барилгын зөвшөөрөл авах нь орон нутгийн удирдлагуудын хойрго байдлаас эхлээд барилгын компанитай холбоотой асуудал хүртэл олон шалтгаанаас хамаардаг. Тухайн компани барилга барих газар эзэмших эрхгүй, эсвэл төсөл нь барилгын шалгалтад ороогүй учраас зөвшөөрөл өгөхгүй байгаа юм болов уу. Зөвшөөрөл нь огт олгогдохгүй, БХБХГ-ын хувьцаа эзэмшигчид ноцтой асуудал үүсгэж эхлэх эрсдэлтэй.

Замын хөдөлгөөний техникийн дүрэм

Энэ нь бас хөгжүүлэгчийн заль мэхүүдийн нэг юм. Дүрмээр бол техникийн PDDU-ийн дүгнэлтийг санал болгож буй барилгын компаниуд барилгын ажлыг эхлүүлэхэд шаардлагатай бүх зөвшөөрлийг аль хэдийн авсан боловч янз бүрийн шалтгааны улмаас үндсэн PDDU-ийг хувьцаа эзэмшигчидтэйгээ нэн даруй байгуулахыг хүсэхгүй байна. Дүрмээр бол техникийн гэрээ байгуулахдаа гэрээнд үндсэн гэрээг байгуулах эцсийн хугацааг ойрын хугацаанд тогтоосон тохиолдолд хувьцаа эзэмшигчдийн хувьд эрсдэл бараг байдаггүй.

үндсэн гэрээ

Үндсэн гэрээ (DDU) нь дундын барилгын гэрээтэй холбоотой бүх нөхцлийг бүрэн тусгасан болно. DDU нь Rosreestr-д заавал бүртгүүлдэг тул DDU-д гарын үсэг зурсан үеэс эхлэн хувьцаа эзэмшигчийн эрсдэлийг арилгаагүй ч хамгийн бага хэмжээгээр бууруулдаг. Нэр хүндтэй компаниуд гэрээнд гарын үсэг зурахаас хэсэг хугацааны өмнө хувьцаа эзэмшигчид гэрээний дээжийг хянуулахаар өгдөг. Хэрэв барилгын компани дээжтэй танилцахаас татгалзаж, гэрээнд нэн даруй гарын үсэг зурахыг шаардвал бид энэ хөгжүүлэгчтэй баяртай гэж хэлэхийг зөвлөж байна.

Дээжийг хүлээн авахдаа өөрийн хүч чадалд найдах хэрэггүй, харин хувь нийлүүлсэн хөрөнгийн асуудлаар мэргэшсэн гэрээний нөхцөлийг шалгаж үзэхийг зөвлөж байна.

Барилгын ажилд зориулж ипотекийн зээл авахаар төлөвлөж байгаа бол банкинд дээж авч болно. Банкууд ипотекийн зээлийн барилгын явцад үүсэх эрсдлийг маш нарийн үнэлж, DDU-ийн заалтууд нь эргэлзээ төрүүлбэл зээл олгохоос татгалздаг.

DDU-ийн нөхцөл

DDU-д гарын үсэг зурсан цагаас эхлэн хувьцаа эзэмшигч нь бусад хувьцаа эзэмшигчдийн адил барилгын хөрөнгө оруулагч болж хувирдаг. Тэдний шилжүүлсэн хөрөнгийг орон сууцны барилга барихад зарцуулдаг.

DDU гэрээ тус бүр нь хувь хүн байдаг, учир нь энэ нь тодорхой нэг давхарт, тодорхой орон сууцны тухай, тодорхой бичлэг бүхий мэдээллийг агуулдаг. Байшин ашиглалтад орох үед орон сууцны дугаар ихээхэн өөрчлөгдөж болзошгүй тул орон сууцны дугаарыг анхаарч үзэх ёсгүй.
DDU хэлэхдээ:

  • орон сууцны өрөөний тоо;
  • туслах байр, тагт, мансарда, логги байгаа эсэх;
  • өрөө, өрөө бүрийн бичлэг;
  • давхрын тоо

Гэрээнд эдгээр өгөгдлийг зөв тусгах нь орон сууцны өмчлөх эрхийг бүртгэх үед гарч болзошгүй бэрхшээлийг арилгах болно. Баримт нь бүртгэгчид орон сууцыг сургуулийн өмнөх боловсролын байгууллагын мэдээлэлтэй сайтар харьцуулдаг.

Эцсийн хугацаа

Зөв боловсруулсан DDU нь орон сууцыг хувьцаа эзэмшигчид шилжүүлэх хугацааг тодорхой заасан байх ёстой. Жишээ нь, зургаан сараар хязгаарлагдах хялбаршуулсан хугацаа нь санаа зовоох ёстой. Магадгүй та хууртагдахгүй байх магадлалтай, гэхдээ түлхүүрийг хүлээлгэн өгөх мөчийг хүлээх хугацаа нэлээд урт байж магадгүй юм.

Чухал!Байшин ашиглалтад орох, орон сууцны түлхүүрийг хувьцаа эзэмшигчид хүлээлгэн өгөх хоёр өөр хуулийн үзэгдэл. DDU-д ашиглалтад оруулах хугацааг эхний болон хоёрдугаар хагаст тодорхойлж болох боловч орон сууцыг шилжүүлэх эцсийн хугацааг нарийн мэдэгдэх ёстой, жишээлбэл, "байшинг ашиглалтад оруулсан өдрөөс хойш 20 хоногийн дотор. ”

DDU-ийн гол санаанууд

Гэрээнд заасан талуудын үүргийн бүх гол зүйл нь "хувьцаа эзэмшигч төлдөг" ба "бүтээн байгуулагч орон сууц барьж, хувь нийлүүлэгчид шилжүүлдэг" гэсэн цөөн хэдэн үгнээс бүрддэг, өөрөөр хэлбэл ямар нэгэн байдлаар DDU бүхэлдээ юм. Эдгээр нөхцлүүдийн эргэн тойронд "эрчилсэн".

Ерөнхийдөө гэрээнд дараахь үндсэн заалтуудыг тусгасан байх ёстой.

  1. өртөг, өөрөөр хэлбэл, орон сууцны нэг метр квадратын үнийг тухайн орон сууцны бичлэгээр үржүүлсэн. Үүний зэрэгцээ бүрэн төлбөрийн нөхцөл, төлбөрийн давтамж, аргыг зааж өгсөн болно.

    2. Байшинг ашиглалтад оруулах явцад бичлэгийг шалгаж, хэрэв DDU-д заасан хэмжээнээс бага бол барилгачин илүү төлсөн метр квадратын үнийг буцааж өгөх үүрэгтэй. Маргаантай асуудал бол нэмэлт тоолуурын хувьд хувьцаа эзэмшигчээс нэмэлт төлбөр авах явдал юм. Ямар ч тохиолдолд хөгжүүлэгчид төлбөр авахыг оролдож байгаа боловч энэ нь хууль ёсны дагуу хууль бус юм, учир нь барилгын гэрээний нөхцөлийг дагаж мөрдөх асуудал нь бүхэлдээ хөгжүүлэгчийн мэдэлд байдаг;

  2. баталгаат хугацаа. Тэд янз бүр байх хандлагатай байдаг боловч ерөнхийдөө шугам хоолойн системийн баталгаат хугацаа 3-аас доошгүй жил, орон сууцны хувьд - дор хаяж 5 жил байх ёстой;
  3. байшин барих газрын кадастрын мэдээлэл;
  4. барилгын талбайн даатгалын тухай мэдээлэл;
  5. хот төлөвлөлтийн төлөвлөгөөний дагуу баригдаж буй байгууламжийн хаяг.

DDU-д хэн гарын үсэг зурдаг

Өмчийн оролцооны гэрээнд оролцогч талууд нь хувьцаа эзэмшигч ба хөгжүүлэгч юм. Хувьцаа эзэмшигчийн хувьд бүх зүйл тодорхой бол барилгын компанид хатуу шаардлага тавьдаг.

Гэрээнд компанийн захирал эсвэл компанийн нэрийн өмнөөс нотариатаар гэрчлүүлсэн итгэмжлэл бүхий этгээд гарын үсэг зурсан байх ёстой. Зөвшөөрөлгүй этгээд DDU-д гарын үсэг зурах нь гэрээг хүчингүй болгоход хүргэдэг.

Баригдаж буй орон сууц худалдаж авснаар мөнгөө хэмнэх боломжтой.

DDU-ийн хууль ёсны байдал нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн барилгын хаяг, худалдан авч буй орон сууцны дугаар зэрэг үл хөдлөх хөрөнгийн нарийн шинж чанараар баталгааждаг.

2015 оноос хойш заавал дагаж мөрддөг санхүүгийн баталгааны тухай заалт оруулж ирсэн, үүгээр дамжуулан хөгжүүлэгчийн үүргийн биелэлтийг хангана.

Хамтарсан барилгын гэрээ нь үргэлж агуулагддаг орон сууцны талбайн талаархи мэдээлэл. Гэсэн хэдий ч олон хөгжүүлэгчид DDU-д заалт нэмж оруулдаг бөгөөд үүний дагуу квадрат метр талбайн илүүдэл байгаа тохиолдолд хувьцаа эзэмшигч нэмэлт төлбөр төлөх үүрэгтэй, эсвэл хөгжүүлэгч дутуу талбайн мөнгөний тодорхой хэсгийг төлөх үүрэгтэй.

Гэрээнд нэмэлт оруулахыг хуулиар хориглоогүй ч дээрх хоёр хувилбар нь дундын барилга угсралтын ажилд оролцогчийн эрхийг зөрчиж байна.

"Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай" Холбооны хуульд заасны дагуу хэрэв худалдан авагч жижиг талбайтай орон сууц авах юм бол барилга угсрагч нь үнийг дахин нягталж, илүү гарсан хэсгийг буцааж өгөх үүрэгтэй.

Хэрэв орон сууцны талбай том болвол хувь нийлүүлэгч нь нэмэлт төлбөр төлөх шаардлагагүй, учир нь энэ нь хөгжүүлэгчийн буруу юм.

Ихэнхдээ бүтээн байгуулагч нь өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр байшингийн зураг төслийн баримт бичгийг, түүний дотор давхрын тоог өөрчлөх эрхтэй гэсэн заалтыг гэрээнд оруулахыг оролддог.

"Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай" хууль, 214-р Холбооны хуулийн заалтууд ийм нэмэлтийг хууль бус гэж үзнэ, учир нь худалдан авагч нь худалдан авч буй бүтээгдэхүүний талаар хамгийн дэлгэрэнгүй мэдээлэлтэй байх ёстой.

Барилга угсралтын болон нийлүүлэлтийн огноо

Орон сууцны барилга барихад хамтран оролцох гэрээнд заасан нөхцөлүүд нь онцгой анхаарал шаарддаг.

Хэрэв компани үүргээ биелүүлээгүй бол хувьцаа эзэмшигч нь 214-р Холбооны хуулийн үндсэн дээр гэрээг цуцалж, тогтоосон хугацаа дууссанаас хойш хоёр сарын дараа шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж болно.

Гэрээний нөхцлийн дагуу байшинг түрээслэх ёстой байсан улирал дууссанаас хойш хоёр сар өнгөрсний дараа үүнийг хийж болно.

Баталгаат хугацаа - хуулийн дагуу орон сууцыг бүтээгч хариуцна таван жилийн дотор, инженерийн болон технологийн тоног төхөөрөмжийн хувьд - гурван жил. Эдгээр хугацааг багасгах нь хууль бус юм.

Төлбөрийн журам

Гүйлгээний санхүүгийн талтай холбоотой цэгүүд тийм ч чухал биш юм.

Гэрээнд тухайн объектын өртгийг тодорхой тусгасан байх ёстой. рубльтэй тэнцэхүйц байвал зохимжтой.

DDU нь худалдан авалтын хувьцаа эзэмшигчийн төлбөрийн эцсийн хугацааг төдийгүй бас зааж өгдөг хөрөнгийн эх үүсвэр(хөрөнгө эсвэл банкны зээл).

Гэрээнд тусгах нь чухал. Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийг яг хэн хийх вэбэлэн эд хөрөнгө, хөгжүүлэгч эсвэл хувьцаа эзэмшигч, мөн зардлыг хэн төлөх вэ.

Гол нь нийтийн үйлчилгээний төлбөрийн төлбөр. Барилгын байгууллага ашиглалтад орсон цагаасаа эхлэн хувь нийлүүлэгчдээ төлбөр ногдуулдаг. Хууль тогтоомжийн хэм хэмжээний дагуу хувьцаа эзэмшигч нь актаар эд хөрөнгийг хүлээн авсны дараа л үүрэг хүлээнэ.

Гэрээнд оролцогч талуудын хариуцлагын хязгаар

Барилгад хувь нийлүүлэх гэрээ байгуулахдаа дараахь зүйлийг тодорхой мэдэж байх нь чухал юм.

Гэрээг цуцлах үндэслэл, журам

DDU-г цуцлах боломжтой. Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах боломжтой хоёр сарын дараагэрээнд заасан хугацааны дараа.

Энэ тохиолдолд хувьцаа эзэмшигчийн санаачилгаар хувьцаанд оролцох гэрээг цуцалсан тохиолдолд түүний төлсөн торгуулийн хэмжээг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Түүний үнэ цэнэ өөр байж болно объектын нийт зардлын 1-ээс 15% хүртэл. Хуулинд хувьцаа эзэмшигчид өөр шийтгэл оногдуулахгүй.

Хэрэв DDU нь бүтээгчийн буруугаас болж дуусгавар болсон бол (үүргээ биелүүлэхийг хойшлуулах, чанар муутай орон сууц барих гэх мэт) хувьцаа эзэмшигчид торгууль ногдуулахгүй.

Хуваалцсан барилга угсралтын гэрээнд хуульд заасан нэгээс доошгүй зүйл заалт байхгүй бол гэрээ байгуулсанд тооцохгүй. Сургуулийн өмнөх боловсролын бүртгэлд хамрагдаагүй тохиолдолд мөн адил хамаарна.

Барилга угсралтын ажилд хамтран оролцох эрх зүйн туслалцаа

Бичлэгт хуульч орон сууцны барилга барихад хамтран оролцох гэрээ байгуулахтай холбоотой иргэдийн асуултад хариулж байна.

Энэхүү гэрээний мөн чанар нь юу вэ, үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авагчийн хувьд гэрээний ямар хэлбэр нь хамгийн найдвартай, хэлцэл хийхдээ юуг анхаарах, гэрээний эх бичвэрт ямар зүйлийг тусгах ёстойг тайлбарлав.