Договор купли-продажи с пожизненным проживанием. Продажа квартиры с правом пожизненного проживания Купля продажа с правом проживания
Общаясь с несколькими сотнями клиентов, заключивших договор пожизненной ренты, мне удалось выявить несложную статистику. А именно: ни один из них до конца не осознавал, как следует исполнять подобный договор, несмотря на его нотариальное оформление. И нет в том ничего странного, ибо и большинство нотариусов до сих пор не способны объяснить огромное количество противоречий в содержании договоров ренты. На одном из моих недавних заседаний для дачи пояснений в процесс была вызвана нотариус. Ее заключение поразило даже суд: «На дату оформления спорной сделки все нотариусы одинаково составляли документы, как именно понимать содержание рассматриваемого договора, сказать затрудняюсь, писала как все». Моя адвокатская практика подтверждает: мало кто разбирается, чем отличается договор ренты от пожизненного содержания с иждивением, более того, существует путаница по определению возмездности данных сделок, что в настоящее время имеет наиважнейшее значение.
Рассмотрим подробнее
По договору ренты покупатель квартиры обязан ежемесячно перечислять установленную денежную сумму продавцу, не более того. По договору пожизненного содержания с иждивением подобное исполнение не допускается. В последнем случае покупатель должен оказывать личный уход и содержание продавца, как то: покупать продукты, лекарства, одежду, убираться в квартире, иное. Большинство свои обязанности путают или не знают, допуская замену личного ухода и содержания ежемесячной оплатой предполагаемых расходов, что является безусловным основанием к расторжению сделки. Существенное значение имеет возмездность договора ренты или пожизненного содержания с иждивением. Например, если продавец передал покупателю квартиру за плату, пусть самую незначительную, например, 10 000 руб., обязанность по ежемесячным расходам нового собственника остается в рамках, установленных договором и привязанных к МРОТ (минимальный размер оплаты труда), равному 100 рублям. Например, ежемесячные выплаты или финансовый эквивалент необходимого объема оказания услуг по содержанию продавца, установленный таким договором в размере не менее 2 МРОТ (самый распространенный вид договоров), будет равен 200 рублей в месяц. Если же при оформлении сделки стоимость квартиры не оплачивалась, договор считается безвозмездным, а расходы покупателя составят от одного до двух прожиточных минимумов в месяц, независимо от условий договора. В Москве в 2012 году величина прожиточного минимума соответствовала 9719 рублям. В ноябре 2011 года вступил в силу закон, изменивший размер содержания для покупателей, но только по безвозмездным договорам пожизненной ренты. Для них введена обязанность ежемесячной оплаты или расходов, соответствующих одному или двум прожиточным минимумам независимо от ранее прописанных условий договора. Указанный закон не распространяется на приобретателей квартир по возмездным сделкам, им, как и прежде, достаточно укладываться в объем расходов, установленных договором: 2 МРОТ – 200 рублей, 3 МРОТ – 300 рублей и т.д.
Доказать исполнение невозможно
85% договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением заключаются между родственниками или близкими знакомыми. При тесных и доверительных отношениях, порой неудобно или даже невозможно требовать документального подтверждения его исполнения. Привозит, скажем, покупатель квартиры продавцу продукты, язык не повернется попросить за них расписку. Или после уборки в квартире какой такой акт о проделанной работе требовать? Вот и получается, что долгие годы сделка исполняется, всех всё устраивает, но документы об этом не составляются. В связи со старческими капризами, но намного чаще по «науськиванию» родственников или новых знакомых продавцов квартир, как правило, пожилых людей, последних убеждают к обращению в суд с расторжением договора в связи с его якобы неисполнением покупателем. А почему нет, если велика вероятность вернуть квартиру в свою собственность. Если в судебном заседании покупатель, призванный оказывать продавцу помощь, уход, обеспечивать его ежемесячно продуктами, лекарствами, одеждой, иным, не представит письменных доказательств осуществления подобных обязательств, договор будет расторгнут в связи с его неисполнением, а квартира возвратится обратно продавцу. В приведенных спорах лишь 15% собственников удается оставить за собой жилье, преимущественное большинство из которых заранее позаботилось о сборе письменных доказательств в свою пользу. В одном из судебных процессов при попытке расторгнуть договор пожизненной ренты покупателем, оказывающим продавцу услуги содержания и ухода, в суд была представлена толстенная тетрадь, в которую вносились записи за весь период действия договора, отражающие исчерпывающий перечень оказанных услуг и проявленных забот. Ежемесячно получательница таких услуг расписывалась в том, что ее все устраивает и претензий она не имеет. Именно эта тетрадь стала основным доказательством по делу, и только благодаря ей суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора.
Для суда старость больше в почете, чем закон
Дела о расторжении договоров пожизненной ренты рассматриваются в судах общей юрисдикции, которые отличаются особой сентиментальностью и в большей степени руководствуются принципами морали и сострадания, недопустимо забывая о верховенстве закона. При подобном отношении к ведению процессов, когда буквально в каждом деле сторонниками расторжения договора пожизненной ренты выступают пожилые и больные люди, снисхождение и понимание к ним судей всегда весьма велико. На одном из моих последних рассмотрений суд апелляционной инстанции расторг договор только потому, что у бабушки, продавшей 13 годами ранее свою квартиру, ухудшилось здоровье. Как ни странно, но суд посчитал подобные обстоятельства существенными и достаточными для возврата ей квартиры. Не могу сказать, чем руководствовался судебный состав, также состоящий из пенсионеров. По-видимому, тем, что возврат квартиры восстановит бабушке здоровье. Не знаю, возможно ли сие? Но то, что никто не вернет покупателю его квартиру и расходы более чем за десять лет ухаживаний за престарелой продавщицей и полным ее обеспечением, это очевидно. Безусловно, в приведенном деле еще предстоят кассации вплоть до Верховного суда, однако подобное решение является показательным и должно многих навести на соответствующие мысли. Договор пожизненной ренты – очень специфическая сделка. Не только ее участники порой не могут разобраться в обоюдных правах и обязательствах друг к другу, часто это не под силу и нотариусам, призванным оформлять документы. И дабы не совершить роковой ошибки, даю всем очень простой юридический совет – не покупайте квартиры по договорам пожизненной ренты.
Олег Сухов, адвокат
Договор пожизненной ренты. Справка.
Уважаемый посетитель, если Вас заинтересовал вариант покупки квартиры за 25% от ее рыночной стоимости, то есть по договору пожизненной ренты, то ознакомьтесь, пожалуйста, со следующей информацией:
Договор пожизненной ренты - это одна из форм гражданско-правовых отношений. Договор заключается на основании 33 главы части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации, статей 34, 35 Семейного Кодекса Российской Федерации, статьи 4 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»
Основные положения.
По договору пожизненной ренты одна сторона передает в собственность другой стороне принадлежащее ей недвижимое имущество и взамен, в течение всей жизни, получает от последней ежемесячное денежное содержание – ренту.
Стороны в договоре именуются «Получатель» и «Плательщик ренты».
За Получателем ренты остается право пожизненного проживания в переданной под выплату ренты квартире и пользования ею.
Таким образом, квартира по договору пожизненной ренты — это квартира с отсрочкой заселения для плательщика ренты, несмотря на то, что после регистрации договора он становится ее собственником.
Получатель ренты сохраняет за собой право залога на переданную в собственность Плательщику квартиру на случай, если последний станет нарушать условия договора. Существенное нарушение плательщиком условий договора ренты дает получателю ренты основания обратиться в суд для расторжения договора.
Договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Обязательства Плательщика по выплате ренты прекращаются смертью получателя ренты.
Получатель ренты.
Получателями ренты, в большинстве случаев, являются пожилые люди, которые в силу обстоятельств, не имеют достаточных средств для жизни и с помощью договора пожизненной ренты хотят улучшить свое материальное состояние. Это может быть и одинокий человек, и семейная пара, и просто близкие родственники. Если собственников квартиры двое, то договор заключается с двоими. Если, к примеру, у супружеской пары собственником квартиры является только один супруг, а второй только в ней зарегистрирован, то договор подписывает собственник, а рента может быть назначена в пользу обоих. Со смертью одного из получателей ренты его доля переходит ко второму рентополучателю.
Плательщик ренты. Кому целесообразно покупать квартиру по договору ренты.
Особенность квартир по договору пожизненной ренты состоит в том, что в течение жизни получателя ренты, плательщик не может в ней проживать. Именно этим обстоятельством обусловлена низкая цена таких квартир – как правило, она составляет примерно 25% от их рыночной стоимости.
Поэтому покупку квартиры по договору пожизненной ренты следует рассматривать как инвестиции в недвижимость или как приобретение жилья подрастающим детям.
Расходы и обязанности плательщика.
Помимо указанной суммы за квартиру, плательщик ежемесячно, в течение всей жизни получателя ренты, обязан платить ему ренту в сумме от 16 до 25 000 рублей в зависимости от квартиры. По закону, размер ежемесячных рентных выплат должен быть не менее одного прожиточного минимума, установленного для региона, в котором заключается договор.
В связи с тем, что с момента заключения договора плательщик сразу становится собственником квартиры, он обязан оплачивать все коммунальные платежи и абонентскую плату за телефон (кроме междугородних переговоров).
Обязанностью плательщика ренты также становится необходимость оплачивать ежегодный налог на недвижимое имущество.
После смерти получателя ренты плательщик оплачивает ритуальные услуги.
Плательщик ренты обязан выполнять все условия договора. В противном случае, у получателя ренты появляется возможность обратиться в суд для расторжения договора по его неисполнению.
Покупатель – «Жилсоцгарантия» — Пенсионер
«Жилсоцгарантия» занимается договорами пожизненной ренты с 1995 года - уже двадцать четыре года. За эти годы нами отработан механизм, позволяющий покупателям квартир по договорам ренты расходовать минимум сил и времени на решение различного рода вопросов, неизбежно возникающих у их подопечных - получателей ренты. Иными словами, все хлопоты по решению проблем пенсионера мы берем на себя. Например, нам часто задают такой вопрос: «Да, став плательщиком, я не обязан осуществлять уход за пожилым человеком и помогать ему по дому. Моя обязанность - вовремя платить деньги. Но, в случае, если он заболеет и будет нуждаться в уходе, я, как человек порядочный, не смогу бросить его в беде. А у меня на это нет ни времени, ни дополнительных средств…» Так вот, именно для таких случаев в «Жилсоцгарантии» работает патронажная служба, которая осуществляет и уход за больным, и помощь в приготовлении пищи, и покупку продуктов питания, и т.д., и т.п.
Дополнительно для покупателей квартир по договорам пожизненной ренты «Жилсоцгарантия» предоставляет следующий комплекс услуг: юридическое сопровождение сделки, полное ведение данного договора, участие в разрешении возможных конфликтов с пенсионером, юридические консультации по данному договору.
Поэтому, если Вы хотите приобрести квартиру по договору пожизненной ренты, и заинтересованы в юридически грамотном ведении дела и отсутствии лишних хлопот и материальных затрат, обращайтесь в «Жилсоцгарантию». Мы подберем Вам нужную квартиру, согласуем все вопросы и зарегистрируем сделку в государственных органах.
1. Существует ли договор ренты с пожизненным проживанием без купли продажи квартиры.
1.1. Ст.583 Гражданского кодекса РФ предусматривает передачу имущества в собственность в обмен на ренту.
1.2. В Вашем случае лучше всего заключить договор ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст.ст.583-584 ГК РФ). Договор ренты защищает обе стороны от непорядочных действий другой стороны: получатель ренты может быть уверен в том, что отдаёт своё имущество не просто так, а за содержание, в том, что, если это объект недвижимости, сможет пользоваться им пожизненно, а плательщик ренты получает гарантию перехода прав на имущество (которое, собственно говоря, уже после подписания договора переходит в его собственность).
2. Прошу помочь найти договор купли-продажи с пожизненным проживанием продавца.
2.1. Вера,добрый день! Данный договор оябзательно должен нотариально удостоверен, поэтому обращайтесь к нотариусу....
3. Я хотела бы приобрести квартиру с прописанным в ней хозяином и с правом его пожизненного проживания. Квартира стоимость ниже рыночной в 1,5 раза. Он мой дальний родственник. Договор ренты не хочу оформлять Посоветуйте пожалуйста можно ли это как то оформить договором купли продажи?
3.1. Здравствуйте)
Согласно ст. 421 ГК РФ продавец и покупатель вправе самостоятельно определять любые его условия, если те не противоречат закону. Включение в договор купли-продажи условия о праве пожизненного проживания и пользования допустимо и не противоречит законодательству РФ.
4. Я собираюсь купить квартиру. Собственник этой квартиры приобрел её на основании договора купли продажи с правом пожизненного проживания бывшего собственника. Этот бывший собственник скончался к настоящему времени. Если я покупаю эту квартиру, то могут ли наследники бывшего собственника претендовать на долю в ней?
4.1. Добрый день. Право проживания по наследству не передается, а сама квартира выбыла из наследственной массы в связи с продажей.
4.2. Здравствуйте, в Вашем случае бывший собственник имел право пользования жилым помещением, наследство может быть оформлено только на имущество, находящееся в собственности наследодателя.
4.3. Здравствуйте!
Если скончавшееся лицо не являлось собственником на день своей смерти, то его наследники не имеют оснований претендовать на квартиру.
4.4. Нет, это исключено.
Это личное право бывшего собственника, оно по наследству не переходит.
5. Возможно ли к договору купли-продажи через 3 года составить доп. соглашение в одностороннем порядке и дарителя с пожизненным проживанием перевести в статус нанимателя и привлечь к оплате коммунальных, хотя собственников в квартире-6 человек.
5.1. Здравствуйте.
Конечно же нет.
6. Какие документы нужны для оформления договора купли продажи с правом пожизненного проживания продавца.
6.1. В принципе такой же как и при обычной купле продаже.
6.2. Здравствуйте!
Если хотите закрепить право проживания, то укажите это в условиях договора. Например: В отчуждаемой квартире на момент заключения настоящего договора проживает Иванов Иван Иванович, за которым сохраняется по договоренности сторон право пожизненного проживания в данной квартире.
Всего хорошего. Желаю Удачи!
7. Как можно расторгнуть договор купли-продажи с пожизненным проживанием через 5 лет по причине неоказании помощи.
7.1. Расторгнуть сделку можно либо по соглашению сторон (в письменном виде), либо в судебном порядке путем обращения в суд с соответствующим исковым заявлением. Иск подается в районный суд по месту регистрации ответчика.
7.2. Расторгнуть договор можно в судебном порядке. Нужно для начала посмотреть договор, чтобы дать предметную консультацию. Можете его прислать?
7.3. Здравствуйте. К сожалению очень мало информации для консультации. Прошу вас уточнить обстоятельства дела. Что был за договор и какие обязательства были у сторон такого договора. А так же уточните о какой помощи идет речь.
8. Тетя свекра ей 78 не хочет чтобы им досталась ее квартира хочет мне я у нее прописана нам посоветовали договор купли продажи с пожизненным проживанием она меня торопит с оформлением но я пока ухаживала поистратилась можно ли заплатить бабуле 10000 тысяч она говорит моя квартира хочу за 5000
8.1. Доброе утро. Вам просто необходимо будет заключить не договор купли-продажи а договор ренты с пожизненным содержанием. Хорошего приятного дня.
9. Моя сестра продала квартиру, в которой я имею право пожизненного проживания на основании заключённого с нею договора дарения мной ей этой квартиры, но при этом указала в ДКП то, что квартира свободна, а также прописала в ДКП своё обязательство выселить меня из этой квартиры. Что должно сейчас быть указано в ДКП моей сестрой, если нормы ст.558 ГК РФ действовали только до 2013 г. ? . Да, ещё вот что, подарил я своей сестре квартиру в 2002 г., когда действовали ещё эти нормы ст.558 ГК РФ.
9.1. Договор дарения - это безусловная сделка, потому условие о том, что одаряемая предоставляет дарителю постоянное право пользования квартирой недействительно (ничтожно). Вас и выселять даже не нужно, Вы же не проживаете в квартире. Если Вы до сих пор зарегистрированы ("прописаны"), то после перехода права собственности по договору купли-продажи новый собственник в судебном порядке признает Вас утратившим право пользования жилым помещением и на основании решения суда снимет с регистрационного учета ("выпишет").
Если Вам трудно сформулировать вопрос - позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11 , юрист Вам поможет
В российской юридической практике под договором ренты рассматривают соглашение, по условиям которого получатель ренты передает плательщику имущество в собственность, а плательщик обязан выплачивать денежные средства в определенном размере получателю или содержать его.
Также этим соглашением может быть предусмотрено условие о пожизненном проживании получателя в предмете договора (квартире), после перехода права собственности от получателя к плательщику ренты.
Классификация ренты:
- постоянная – бессрочная выплата денежного обеспечения;
- пожизненная – выплаты происходят на протяжении продолжительности жизни получателя;
- пожизненное содержание с иждивением.
Обеспечивающей стороной могут выступать как физические, так и юридические лица . Существуют специализированные организации, целью которых является содержание престарелых людей по договору ренты.
В случае только финансового обеспечения лица составляется договор ренты. Если рентодатель выполняет обязательство по натуральному обеспечению жизни рентополучателя, то тогда составляется договор пожизненного содержания с иждивением.
Отчуждаемая недвижимость по соглашению может быть передана как за плату, так и бесплатно.
Когда стороны прибегают к такому способу продажи и покупки жилья?
Соглашением должно быть предусмотрены обязанности сторон, размеры содержания. Также существенным условием этого договора, является то, что рентополучатель после передачи права собственности рентодателю сохраняет право на проживание в этой квартире на протяжении всей его жизни.
Когда это выгодно?
Для рентополучателя это выгодно тем, что он сохраняет за собой возможность и право на проживание в жилище, а также получает денежные выплаты и уход, в соответствии с условиями соглашения. Для рентодателя очень выгодно заключение такой сделки, поскольку на практике это дает возможность приобрести недвижимость по более низкой цене, чем на рынке недвижимости.
Риски
Несмотря на более низкую цену покупки жилья при приобретении недвижимости таким образом, имеется ряд рисков :
- Неопределенное время действия договора (на протяжении всей жизни рентополучателя).
- В случае нарушений условий соглашения рентодателем, то это будет основанием для расторжения соглашения. Причем получатель не должен возмещать расходы, которые понес рентодатель.
- Рентополучателями обычно являются пожилые лица, с которыми постоянно возникают конфликты и противоречия в ходе исполнения договора и касательно реализации его условий.
- До момента смерти рентополучателя недвижимость обременена его правами.
В случае неисполнения плательщиком обязанностей, предусмотренных договором, а также в случае прекращения обеспечения или ухудшения его качества по обстоятельствам, за которые рентополучатель не отвечает, получатель вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
Как их минимизировать?
В первую очередь необходимо составление договора в соответствии с требованиями положений ГК РФ (глава 33). Согласно ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Договоры, заключенные после 01.03.2013, государственной регистрации не подлежат . Также необходимо добросовестное исполнение сторонами всех условий соглашения.
Заключение сделки
При оформлении сделки нужно действовать только согласно норм Гражданского кодекса РФ. В случае нарушений действующего законодательства, сделка может быть признана недействительной.
При заключении сделки необходимо наличие всей необходимой документации у сторон.
Какие требуется предоставить документы продавцу?
- Выписка из ЕГРН на недвижимое имущество. Ее можно получит в Росреестре, она удостоверяет наличие прав собственности лица на недвижимость, а также наличие или отсутствие обременений. Также необходимо наличие свидетельства о регистрации имущественных прав на квартиру.
- Правоустанавливающая документация – определяет, на основании каких юридических фактов недвижимость стала собственностью лица.
- Паспорт.
- Выписка из домовой книги или единый жилищный документ.
- Справка по форме-9 (информация о зарегистрированных в квартире лицах).
Что обязательно нужно проверить покупателям?
Покупателям необходимо проверить подлинность документов на недвижимость, а также отсутствие обременений со стороны третьих лиц. Также необходимо проверить соответствие предмета договора с предоставленной правоустанавливающей документацией.
Список документов от покупателя :
- документы, удостоверяющие личность;
- доверенность, если сделка осуществляется через представителя;
- правоустанавливающие документы в случае, когда стороной является юридическое лицо.
Заключение договора
Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества составляется обязательно в письменной форме. Он составляется по взаимному согласию сторон, а также подлежит нотариальному заверению.
Внимание! Согласно ст. 585 ГК РФ , имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения.
Условия договора ренты :
-
Особенности налогообложения
В соответствии с законодательством рентополучатель обязан уплатить 13% подоходного налога от суммы получаемой им по договору ренты. Некоторые получатели имеют право на налоговый вычет – это сумма, на которую может быть уменьшен размер налога.
- ветераны ВОВ;
- участники ликвидации аварии на ЧАЭС;
- инвалиды установленных групп.
Если рентодателем является юридическое лицо, то стороной, которая должна рассчитать и оплатить налог является рентодатель. В случае неуплаты налога последним, рентополучатель обязан уплатить налог. В случае составления возмездного договора ренты, то к нему применяются правила налогообложения договора, используемого при покупке или продаже жилья.
Эта категория гражданско-правовых сделок имеет свои особенности. Несомненно, является выгодным приобретение недвижимости по этому договору. Однако, существуют определенные риски. С целью избежания негативных фактов и минимизации рисков необходимо тщательно изучить нормативно-правовую базу, регулирующую эти сделки.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
